《房地產(chǎn)業(yè)成本核算方法及會計處理》

房地產(chǎn)業(yè)成本核算方法及會計處理
【課程背景】 
??多年來，房地產(chǎn)業(yè)稅收征管、評估、稽查和清算一直是稅務(wù)稽查關(guān)注的焦點，財政部和國家稅務(wù)總局相繼發(fā)布了一系列涉及房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的配套、補(bǔ)充政策文件和相關(guān)解釋，并在房價調(diào)控中不斷調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)年度所得稅匯算清繳和土地增值稅清算工作中成本核算的準(zhǔn)確性是影響稅額的一個重要因素，故此成本核算及其稅收風(fēng)險管控也成了企業(yè)財稅管理工作的焦點。
房地產(chǎn)企業(yè)成本的稅收風(fēng)險管控點在哪里？
如何對成本涉稅關(guān)鍵問題進(jìn)行有效處理和正確評價？
如何界定和處理不同稅務(wù)事項的風(fēng)險？
如何進(jìn)行未雨綢繆，做好成本核算工作？
這些都是擺在我們財務(wù)人員面前的現(xiàn)實“考題”！
【課程收益】
通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)員能夠掌握房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)全過程中成本核算的方法、規(guī)則、工具以及對稅收的影響，使用合法有效手段化解實務(wù)中稅企爭議和模糊的財稅問題，并通過流程運作合法合理的解決整個項目運作過程中成本核算的疑難問題。
【主講內(nèi)容】
第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)成本會計核算
一、房地產(chǎn)項目成本核算三大原則
1、成本劃分三項原則
2、成本歸集原則（制造成本法與完全成本法對比分析）
3、成本扣除原則：計稅成本中的無票成本與預(yù)提成本
二、房地產(chǎn)土地的取得及成本分析
1、以招、拍、掛方式取得土地成本的確定 
2、以分立方式取得土地成本的確定
3、以購買股權(quán)方式取得土地成本的確定 
4、以合并方式取得土地成本的確定
5、以拆遷安置方式取得土地成本的確定 
6、以劃撥方式取得土地成本的確定
7、以接受投資方式取得土地成本的確定 
8、以置換方式取得土地成本的確定
9、以合作建房方式取得土地成本的確定 
10、以路換地方式取得土地成本的確定
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)階段的成本核算
1、四種成本分配方法的運用
⑴ 占地面積法
⑵ 建筑面積法
⑶ 直接成本法
⑷ 預(yù)算造價法
2、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套成本在項目分期開發(fā)建設(shè)中的預(yù)提與分?jǐn)偡椒?/span>
3、商業(yè)地產(chǎn)與普通住宅的成本分拆技巧
⑴ 成本核算與總體規(guī)劃相結(jié)合：合理安排成本結(jié)構(gòu)，細(xì)膩實施成本核算
⑵ 兼顧匯算清繳與土地增值稅清算的雙重成本分拆技巧
⑶ 地下室及車庫成本的分拆技巧
⑷ 商業(yè)地產(chǎn)、普通住宅、地下室、車庫成本分拆典型案例
4、房地產(chǎn)項目成本核算與分拆的賬務(wù)指引
⑴ 房地產(chǎn)項目成本分拆會計處理技巧
①前期工程費的稅務(wù)處理 
② 建筑成本的稅務(wù)處理，甲供材有什么風(fēng)險？稅務(wù)機(jī)關(guān)是怎樣檢查虛開建筑發(fā)票的？
③ 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的稅務(wù)處理
④ 公共配套設(shè)施費的稅務(wù)處理
⑤ 開發(fā)間接費用的稅務(wù)處理
⑵ 房地產(chǎn)項目成本核算賬務(wù)指引
四、房地產(chǎn)企業(yè)期間費用的處理原則與操作技巧
1、期間配比原則的運用技巧
2、費用限額扣除的操作技巧
⑴ 浮動利率在什么情況下才可以稅前扣除？
⑵ 集團(tuán)公司統(tǒng)一貸款，所屬企業(yè)申請使用屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的借款嗎？
⑶ 關(guān)聯(lián)企業(yè)之間不需要歸還利息的借款需要納稅調(diào)整嗎？
⑷ 向銀行借款時作為利息外費用的顧問費是否能夠稅前列支？土地增值稅可以加計
扣除嗎？⑸ 個人股東以資產(chǎn)抵押形式由個人向銀行貸款，所貸款項交由企業(yè)使用，應(yīng)支付的
利息由企業(yè)全額付給銀行，企業(yè)這樣的利息可以稅前扣除嗎？
3、費用轉(zhuǎn)化處理技巧：期間費用與開發(fā)間接費的轉(zhuǎn)化技巧
第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)項目成本核算操作實務(wù)
一、房地產(chǎn)業(yè)成本項目構(gòu)成及成本規(guī)劃
1、房地產(chǎn)業(yè)成本項目構(gòu)成
2、如何合理確定成本對象？
3、土地閑置成本的處理技巧
4、房地產(chǎn)成本費用計劃與控制
二、房地產(chǎn)成本核算操作實務(wù)
1、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本的差異
2、土地開發(fā)成本的核算程序
3、配套設(shè)施開發(fā)成本的會計處理技巧
4、預(yù)提費用的會計處理技巧
5、開發(fā)間接費用的會計處理技巧
6、成本對象報廢或毀損的處理
三、房地產(chǎn)成本規(guī)劃及稅前扣除的節(jié)稅要點
1、成本扣除的政策與基本要求
2、成本扣除的策略與操作實務(wù)
3、設(shè)備選擇甲購還是乙購？
4、材料選擇甲供還是乙供？
5、項目成本核算方法與節(jié)稅技巧
6、土地轉(zhuǎn)讓與開發(fā)中的納稅技巧
【主要法規(guī)列示】
《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》國稅發(fā)〔2009〕31號 
2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》國家稅務(wù)總局公告2014年第35號 
3.《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）
4.《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)再保險、不動產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》（財稅〔2016〕68號）
5.《不動產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣暫行辦法》 國家稅務(wù)總局公告2016年第15號 
6.《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》財稅〔2016〕140號 
《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第11號）