房地產融資營銷與風險分析
唐 琪
房地產融資的營銷對象
1、項目公司
2、集團公司
二、房地產融資的營銷要點
1、合作方式
2、合作條件
3、房地產開發貸與按揭貸款的整體性服務方案
4、客戶利益與綜合收益
5、房地產上下游客戶的聯動開發
三、房地產項目盡職調查要點
1、融資方實力
2、項目整體評估
3、財務狀況分析及財務風險評估
4、項目現金流評估
5、項目風險總體評估
6、項目總體投入預算
7、項目收益測算
8、項目已投入部分及項目資本金價值認定
9、項目進度安排及項目管理
10、項目銷售安排及現金流預測分析
11、項目整體資金規劃及資金退出安排
12、基于項目現金流分析的融資金額及融資期限確定
13、抵押物評估及價值認定
14、其他
四、項目估值與價值分析
1、城市區域
2、地段
3、土地價值
4、項目周邊環境分析
5、項目潛力
6、項目性質：住宅、商業、綜合體、其他
7、項目估值
8、項目價值分析
五、項目的資金狀況調查與資金運作方案分析
1、項目投資總額
2、自有資金來源與自有資金額度
3、銀行開發貸金額與到位情況調查分析
4、預售安排與預售金額預測分析
5、資金逐步退出安排與壓力測試
六、風險控制措施與相關手續辦理
1、土地抵押
2、股權質押
3、第三方擔保
4、其他
七、項目風險分類分析
1、流動性風險
2、實質性風險
3、操作風險
4、后期管理風險
5、其他
八、后期管理的操作要點
1、資金使用計劃與資金監管
2、項目進度監管與資金撥付
3、項目變更調整與資金使用計劃調整
4、融資方后續融資