一、商業地產項目定位的內容
商業定位的前提：“定性” “定量”=“功能定位”
（一）項目定位的內容
**：商業地產項目的定性定量分析（定性決定功能）
l 商業地產的地塊條件分析（地塊功能、面積、建筑密度、道路等級等）
l 商圈能級分析（市級、區級/新區、社區）
l 商業類別分析（綜合體、購物中心、商業廣場、商廈、商業街…）
第二：產品組合定位
l 產品的資金平衡測算（當地物業租售價格、銷售進度）
l 產品組合比例的確定（住宅、寫字樓、酒店/公寓、商業的租售配比）
第三：建筑設計定位
l 建筑形態定位建議：單體獨幢、單體多幢、商業街
l 建筑動線定位建議：外部動線連接（主次入口的位置）、多首層的設置
l 設計風格定位建議：裝潢主題與風格
l 建筑景觀定位建議：外部景觀、內部景觀建議
第四：經營主題定位（定位依據：商圈性質、商業類別/功能、消費客群等）
第五：經營功能定位（定位依據：商圈性質、開發模式、項目類別、消費客群等）
第六：消費客群定位（定位依據：消費者是誰？是決定定位的重要依據之一）
第七：經營檔次定位（定位依據：消費需求、消費能力、物業硬件等）
第八：功能分區定位（定位依據：道路等級、平面結構、主動線、主次入口）
第九：業態業種配比定位（定位依據：商圈性質/類別、規模面積、樓層數）
第十：產品售價與租金定位（定位依據：當地租售價、投資客群、消費力）
二、商業地產項目定位的依據
**：城市等級
第二：城市經濟發展水平
l 城市的主要經濟數據（GDP/人均數、三次產業結構、社零總額/人均數、在崗職工平均工資、人均可支配收入/支出、人口規模、城市化率、旅游人次、旅游總收入等…..）
l 經濟數據的縱向/橫向對比
第三：城市人口規模
l 項目所處商圈性質（市級、區級、新區、社區）
l 區域人口數量（半徑1-3、1-5公里范圍乃至更廣）
l 區域人口質量（樓盤開發期、樓盤品質、入住率、入住人口構成）
第四：城市商業消費水平
l 消費場所
l 消費內容
l 消費金額（含客單價）
l 消費的交通工具
l 消費頻次
l 消費時間
l 消費特征
第五：城市商業格局與競爭態勢
l 商圈布局及商圈性質
l 基本的商業形態
l 主流產品類別
l 經營商家品牌度
第六：項目交通條件
l 項目所在地的區位地位（在城市規劃中的地位）
l 項目四至路的道路等級（道路直達性有否被隔斷）
l 公共交通地位與線路數量（是否公交樞紐地位、是否地鐵上蓋商業）
提醒：商業地產項目定位落地與投入產出經濟測算是要**產品規劃才能真正體現出來！
三、商業地產項目定位的案例解析
（一）省會城市都市型商圈城市綜合體的定位案例
**案例：圍繞經營主題的定位——日本六本木城市綜合體案例
定位特征：潛心研究消費客群的時代特征，確立項目的開發主題。
日本六本木案例八大借鑒意義：
**：政府統籌規劃、邀請實力公司開發。
第二：精心研究、創新項目開發主題，確立“文化都心”開發理念。
第三：高起點規劃、高水平設計，圍繞項目主題要求做設計。
第四：商業持有經營開發，保證經營品質。
第五：讓六本木新城成為垂直化的花園城市。
第六：以人為本的商業開發，開闊的空間，讓市民享受逛街樂趣。
第七：舊城改造后完善的城市功能體現。
第八：讓市民消費者與藝術零距離接觸。
第二案例：建筑設計出彩的定位——日本東京中城城市綜合體案例
定位特征：讓商業建筑體賦予“生命”凸顯與眾不同的特色。
l 生態環保型建筑特色為日本東京中城帶來品質效應
l 日本東京中城是全球建筑師都想去造訪的“東京指標”
l 日本東京中城項目是讓日本設計走向全世界的“發源地”
東京中城案例的三大借鑒意義：
1. 穩健的開發風格，規避競爭，平衡資金鏈
2. 高瞻遠矚的建筑經營理念
3. 社會功能的實現
第三案例：大型城市綜合體的定位——香港國際金融中心案例
定位特征：立體化的交通條件，為集聚國際品牌打下基礎，吸引更多的市民與旅游客。
1、項目特征
（1） 規模大（47萬平方米）
（2） 功能齊（城市綜合體：寫字樓、六星級酒店、服務式公寓、購物中心）
（3） 地標強（辦公樓高度世界第六，與環球中心遙相呼應）
（4） 交通全（機場快線、碼頭客運中心、3條軌交、人行天橋、24小時道路）
（5） 業態多（超市、影院、咖啡吧、小食店、專賣店…）
（6） 檔次高（200家國際品牌的高級品集中地）
（7） 客流大（年人流量6000萬人次）
2、經營業種配置的比例與經營品牌
3、香港國際金融中心的借鑒意義：城市功能的融合是綜合體項目的生命力。
（二）省會城市都市型商圈商務商業案例
第四案例：建筑設計出彩的定位案例——北京芳草地商務商業案例
定位特征：為四棟商務樓宇“加蓋”，融入文化藝術氛圍，成為商務商業的地標。
1、建筑設計的理念與特色
2、經營業種配置的比例與經營品牌
（三）城市新區（社區銷品茂）城市綜合體的定位案例
成功的要素：
**要素：足夠的居住人群
第二要素：城市功能的完善
第三要素：良好的交通條件
第五案例：全國**個社區銷品茂典型——西郊百聯
定位特征：引入國際大牌設計公司，圍繞主流客群“居民”做一流社區銷品茂。
1、 商業建筑體的結構設計的特征
2、 消費客群的把握
3、 經營業種配置的比例與經營品牌
第六案例：與軌道交通無縫對接的小型城市綜合體——上海安亭嘉亭薈
定位特征：借助軌交優勢，城市綜合體各類產品科學排布。
1、 建筑設計的亮點
2、 業態業種配置的特征
（四）地鐵上蓋商業的定位案例
第七案例：大型地下商業案例——日本阪急地下商業
定位特征：弱化地下商業的先天劣勢，合理配置經營業態業種。
1、日本阪急地下商業開發的三大特征
特征一：善于變化的構筑風格
特征二：崇尚自然的購物環境
特征三：靈活舒適的購物要素
2、日本阪急地下商業建筑設計的三大借鑒意義
借鑒一：框架結構，便于分割
借鑒二：現代裝潢，突顯品質
借鑒三：局部見天，提升物業價值
3、日本阪急地下商業業態業種配置的三大啟示
啟示一：餐飲/食品消費需求占首位
啟示二：業種配置符合消費者消費時間特征
啟示三：居民生活娛樂需求釋放
（五）社區商業的定位案例
定位特征：抓住生活消費商業的配套，服務于家庭主婦、學生、兒童
第八案例：社區購物中心的平面結構——天津佳世客
第九案例：社區商業的業種配置——新加坡**樂
（六）旅游項目的定位案例
定位特征：客群主體是旅游客與本地市民兼顧。
第十案例：把水系引入商場，娛購一體化——日本博多水城
第十一案例：集城市名片旅游客消費與本地市民餐飲休閑消費為一體——成都寬窄巷子
（七）專業市場的定位案例
定位特征：區分零售商業項目開發與專業市場項目開發的不同要素（五要素）。
缺乏專業市場五要素的失敗案例——上海虹橋國際
