課程目標(biāo):

經(jīng)營意識(shí)：掌握房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的邏輯及本質(zhì),以在項(xiàng)目操盤中進(jìn)行經(jīng)營管控,提升經(jīng)營品質(zhì)

做好項(xiàng)目：掌握實(shí)現(xiàn)資金快速回正的典型操盤策略,有效應(yīng)用各專業(yè)工作前置提升項(xiàng)目開發(fā)效率,有效縮短項(xiàng)目投入資金回收期

運(yùn)營對標(biāo)：了解行業(yè)標(biāo)桿房企運(yùn)營管管理做法，結(jié)合企業(yè)自身情況對標(biāo)改善,確保運(yùn)營管理體系簡單高效

課程時(shí)間:2天；6小時(shí)/天。

課程大綱:

第一部分：房地產(chǎn)運(yùn)營管理發(fā)展趨勢？

1、大運(yùn)營是什么？

1.1房地產(chǎn)運(yùn)營管理發(fā)展趨勢：

房地產(chǎn)運(yùn)營管理從計(jì)劃管理到大運(yùn)營管理的階段劃分及特點(diǎn)

1.2房地產(chǎn)大運(yùn)營體系所包含的內(nèi)容，即大運(yùn)營是什么

1）大運(yùn)營核心理念1234：1個(gè)導(dǎo)向-經(jīng)營導(dǎo)向、2個(gè)中心-現(xiàn)金流和利潤、3種定位、4大要素和原則

2）公司層面大運(yùn)營的8大階段：“儲(chǔ)－建－融－供－銷－存－回－結(jié)”的含義及相互關(guān)系

2、房地產(chǎn)運(yùn)營發(fā)展的特點(diǎn)

方向：經(jīng)營導(dǎo)向：房地產(chǎn)運(yùn)營管理如何從提向項(xiàng)目經(jīng)營品質(zhì)逐步走向提高公司經(jīng)營品質(zhì)？

管控：差異化管控：項(xiàng)目經(jīng)營定位的標(biāo)準(zhǔn)是什么？項(xiàng)目經(jīng)營定位三種類型是什么針對不同項(xiàng)目經(jīng)營定位如何進(jìn)行差異化管控

第二部分：經(jīng)營意識(shí)：運(yùn)營的本質(zhì)及項(xiàng)目經(jīng)營指標(biāo)管控

1、運(yùn)營的本質(zhì)及房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營增長的動(dòng)力是什么

1.1企業(yè)經(jīng)營增長動(dòng)因-內(nèi)生增長和外延增長如何選擇

1.2項(xiàng)目層面的經(jīng)營指標(biāo)管控

1）４大核心指標(biāo)，包括凈利潤率、投資回收期、股東irr和投資irr；

2）４大核心杠桿，包括投資杠桿、財(cái)務(wù)杠桿、經(jīng)營杠桿、合作杠桿；

3）6大項(xiàng)目經(jīng)營指標(biāo)管控，包括貨地比、供貨率、去化率、回款率、支付率、分款率

1.3[小組討論１］：房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)提升經(jīng)營杠桿的關(guān)鍵舉措有哪些？

2、項(xiàng)目經(jīng)營重要概念的管控

2.1凈利潤

1）凈利潤及管控

2）[可選練習(xí)2］：某項(xiàng)目凈利潤的測算？

2.2現(xiàn)金流

1）認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流？

2）影響現(xiàn)金流的兩個(gè)因素：時(shí)間和規(guī)模

3）如何進(jìn)行首推貨量的規(guī)劃

4）資金峰值與現(xiàn)金流回正的關(guān)系

2.3irr、roic、roe、自有資金年化回報(bào)率

1）如何認(rèn)識(shí)和理解irr內(nèi)部收益率指標(biāo)

2）如何認(rèn)識(shí)和理解roic投入資本回報(bào)率指標(biāo)

3）如何可認(rèn)識(shí)和理解roe凈資產(chǎn)回報(bào)率指標(biāo)

4）如何認(rèn)識(shí)和理解自有資金回報(bào)率指標(biāo)

2.4[小組討論3]:凈利率、irr、roic、roe、自有資金年化回報(bào)率優(yōu)劣勢分析和適用的場景是什么？

第三部分：項(xiàng)目總定位及職能

1、項(xiàng)目管理模式核心痛點(diǎn)是什么

1.1如何理解項(xiàng)目管理模式：矩陣制、片區(qū)制、事業(yè)部制等

1.2項(xiàng)目管理模式的核心痛點(diǎn)

1.3如何選擇合適的項(xiàng)目管理模式

2、項(xiàng)目總四大定位及職能

2.1項(xiàng)目總的四大定位類型：工程型、協(xié)調(diào)型、運(yùn)營型、經(jīng)營型

3、項(xiàng)目總的職責(zé)定位

3.1項(xiàng)目前期階段和啟動(dòng)會(huì)階段

1）項(xiàng)目拓展階段橫向工作流-項(xiàng)目前介要求是什么

2）項(xiàng)目拓展階段對項(xiàng)目總的前置介入要求是什么

3）項(xiàng)目前期策劃階段的關(guān)鍵活動(dòng)市場定位、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)的基本邏輯及關(guān)注點(diǎn)

4）案例分享：某標(biāo)桿公司項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)階段的操盤思路

5）項(xiàng)目前期階段和啟動(dòng)會(huì)對項(xiàng)目操作手的要求總結(jié)

6）案例分享：某項(xiàng)目土地權(quán)屬影響貨值案例、某項(xiàng)目投資研判不足影響容積率案例

3.2項(xiàng)目開工及報(bào)批報(bào)建階段

1）項(xiàng)目設(shè)計(jì)管控關(guān)鍵點(diǎn)：設(shè)計(jì)的專業(yè)交圈

2）工程及招采前期管控關(guān)鍵點(diǎn)：工程策劃和招采策劃

3）報(bào)批報(bào)建管控關(guān)鍵點(diǎn)：報(bào)批策劃及實(shí)施

4）案例分享：某標(biāo)桿公司項(xiàng)目開工及報(bào)批報(bào)建操盤思路

5）案例分享：某標(biāo)桿公司項(xiàng)目策劃操盤思路

6）項(xiàng)目開工及報(bào)批報(bào)建階對項(xiàng)目操盤手要求總結(jié)

7）案例分享：某項(xiàng)目突破政府報(bào)建強(qiáng)條案例

3.3項(xiàng)目開盤階段職能定位

1）項(xiàng)目營銷全周期框架及關(guān)鍵點(diǎn)

2）營銷核心-如何圍繞目標(biāo)精準(zhǔn)操盤滿足項(xiàng)目經(jīng)營結(jié)果指標(biāo)

3）案例分享：某標(biāo)桿公司的營銷業(yè)務(wù)體系：營銷作戰(zhàn)階段、停止點(diǎn)、指導(dǎo)方針、客儲(chǔ)動(dòng)作四大標(biāo)準(zhǔn)、全方位的營銷推廣體系

4）案例分享：某標(biāo)桿公司項(xiàng)目開盤階段的操盤思路

5）營銷和項(xiàng)目的關(guān)系是什么

6）項(xiàng)目開盤階段對項(xiàng)目操盤手要求總結(jié)

7）案例：目標(biāo)客群及市場容量錯(cuò)配案例

3.4項(xiàng)目建設(shè)階段職能定位

1）項(xiàng)目建設(shè)施工階段關(guān)鍵點(diǎn)及框架

2）某標(biāo)桿公司建設(shè)施工階段操盤思路

3）項(xiàng)目建設(shè)施工階段對項(xiàng)目操盤手要求

4）案例：某項(xiàng)目工程策劃不到位案例

3.5項(xiàng)目竣工備案及項(xiàng)目交付階段

1）項(xiàng)目竣工備案及項(xiàng)目交付階段關(guān)鍵點(diǎn)及框架

2）某標(biāo)桿公司竣工備案及項(xiàng)目交付階段操盤思路

3）全周期客服體系包含關(guān)鍵點(diǎn)及流程、協(xié)同邏輯

4）項(xiàng)目竣工備案階段對項(xiàng)目操盤手要求

4、項(xiàng)目總的權(quán)責(zé)及保障項(xiàng)目推進(jìn)機(jī)制

4.1項(xiàng)目總的權(quán)責(zé)

4.2如何強(qiáng)化項(xiàng)目規(guī)定動(dòng)作

5、【小組討論4】：項(xiàng)目總的責(zé)任、權(quán)力、利益清單矩陣？

6、項(xiàng)目總成功操盤需牢記的三個(gè)工具

第四部分：如何做快做好項(xiàng)目

1、修路搭橋-如何構(gòu)建大運(yùn)營管理體系，確保體系完整及有效協(xié)同

1.1項(xiàng)目開發(fā)策略及項(xiàng)目運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)所包含的內(nèi)容

1.2項(xiàng)目開發(fā)路徑標(biāo)準(zhǔn)：有效運(yùn)用工作前置設(shè)計(jì)差異化的項(xiàng)目開發(fā)路徑標(biāo)準(zhǔn)

1.3[小組討論5]:構(gòu)建公司現(xiàn)金流項(xiàng)目開發(fā)路徑圖標(biāo)準(zhǔn)

1.4項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營總圖及項(xiàng)目計(jì)劃體系的構(gòu)建

1.5項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵成果及成果標(biāo)準(zhǔn)體系構(gòu)建

1.6項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵決策會(huì)議體系構(gòu)建

1.7其他大運(yùn)營要素構(gòu)建及大運(yùn)營小結(jié)

2、工作前置如何精細(xì)策劃

2.1投資階段的工作前置及精細(xì)化協(xié)同模式

1)投資階段工作前置及協(xié)同模式

2)投資標(biāo)準(zhǔn)包含哪些方面

3)項(xiàng)目投資階段的精細(xì)化協(xié)同機(jī)制

4)項(xiàng)目投資階段的流程保障

5）思考：如何確保投資階段的工作精細(xì)化及深度？如投資標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括哪些內(nèi)容？如何實(shí)現(xiàn)投資階段的精細(xì)流程控制，如何實(shí)現(xiàn)各專業(yè)或各部門的有效協(xié)同

2.2實(shí)現(xiàn)資金回正的典型開發(fā)策略

1）工作前置：價(jià)值鏈環(huán)節(jié)八大前置策劃-規(guī)劃、報(bào)建、勘察、計(jì)劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、收地、策劃等

2）穿插：三大工序

3）聚焦：七前三后會(huì)議體系

4）協(xié)同：從四位一體到七位一體

2.3[小組討論6]高周轉(zhuǎn)的本質(zhì)是什么，或者如何理解高周轉(zhuǎn)？

2.4項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)階段的高品質(zhì)協(xié)同模式

案例分享：項(xiàng)目啟動(dòng)階段的運(yùn)營管理

團(tuán)隊(duì)建組、項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)、定位會(huì)、啟動(dòng)會(huì)、項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)階段各職能協(xié)同模式：包括運(yùn)營、營銷、研、招采、工程、物業(yè)等

2.5【思考】：總結(jié)不同開發(fā)策略下的協(xié)同差異，找出公司可以借鑒的地方？

3、如何進(jìn)行運(yùn)營監(jiān)控及后評估

3.1運(yùn)營定期監(jiān)控要求

3.2經(jīng)營指標(biāo)監(jiān)控要求

3.3停止點(diǎn)檢查及風(fēng)險(xiǎn)控制包含要求

3.4后評估

4、如何建立項(xiàng)目操盤手冊

4.1什么是項(xiàng)目操盤手冊

4.2不同類型的項(xiàng)目操盤手冊

4.3如何構(gòu)建項(xiàng)目操盤手冊

4.4【思考】：項(xiàng)目操盤手冊構(gòu)建的深度定位？