房地產企業營改增政策走向及應對策略

一、 思考：為嘛要營改增？建筑業、房地產業增營之爭：本是同根生，相煎何太急？

樊劍英稅友匯問題：請問房地產和園林公司簽訂綠化施工合同，園林公司有苗木基地生產，既涉及工程勞務又涉及貨物銷售，但簽訂合同分別注明苗木銷售總價金額，開具苗木貨物發票，涉及工程勞務的開具建安發票總價，這樣行嗎？請老師幫著解答。

二、 思考：營改增試點的步伐——我們什么時間營改增？

三、 思考：建筑業核算的范圍是什么？

四、 思考：建筑業營改增的基本政策是什么？

1. 《細則》第十六條：除本細則第七條規定外，納稅人提供建筑業勞務（不含裝飾勞務）的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。

2. 《條例》第五條第三項：納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業額。

五、 思考：建筑企業施工主體與納稅主體一致否？

1. 什么是轉包？

2. 什么是違法分包？

3. 什么算借用資質？

4. 什么是勞務分包？

5. 什么是內部承包？

六、 思考：建筑業新老項目如何過渡？如何計算增值稅？

1. 在執行過程中的合同如何過渡？

2. 已預收工程款并預交營業稅的項目如何過渡？

3. 決算滯后造成的收入滯后（成本已發生）如何過渡？

4. 營改增政策過渡問題——如何確定新老項目？

七、 思考：營改增后掛靠會怎樣？

1. 必須申請認定一般納稅人的涉稅風險

2. 掛靠經營大部分成本進項稅額難扣除

3. 虛開發票行為的罪與罰

行為人有以下四種行為之一的，即構成虛開發票的行為：

1) 為他人開具與實際經營業務情況不符的發票；

2) 為自己開具與實際經營業務情況不符的發票；

3) 讓他人為自己開具與實際經營業務情況不符的發票；

4) 介紹他人開具與實際經營業務情況不符的發票。

八、 思考：營改增過渡階段賬務如何調整？

九、 思考：房地產業營改增面對的若干問題及猜想有無道理？

1. **稅率設置和優惠政策過渡等安排，改革試點行業總體稅負不增加或略有下降。對現行征收增值稅的行業而言，由于向試點納稅人購買應稅服務的進項稅額可以得到抵扣，稅負也將相應下降。

2. 減稅不一定實現在營改增的企業，但是對于下游購買服務勞務的增值稅企業，是負擔下降的，所以會引來一輪新的價格調整，分享其中利益

3. 營改增后房地產銷售收入可以分解嗎？

4. 營改增后房地產企業納稅地稅是哪里？

5. 銷售款之外收取的利息、違約金、獎勵款項怎么辦？

6. 施工方逾期交付工程，支付利息、退款、違約金，增值稅如何處理？

7. 客戶逾期付款，向其收取的利息或違約金，增值稅如何處理？

8. 在進行工程在建預收款，收齊款項并繳納增值稅后，該工程所發生的后續進項稅如何抵扣（在沒有后續銷項稅的情況下）？

9. 銷售有房子的公司是否繳納增值稅？

10. 以土地使用權、商品房投資設立新公司是否繳納增值稅？

11. 銷售地下基礎設施形成的車位、車庫是否繳納增值稅？

12. 二手房轉讓如何繳納增值稅？

13. 投資商鋪、寫字樓用來出租會遭遇什么障礙？

14. 自建辦公樓使用可否抵扣進項稅額？

十、 房地產業營改增后材料采購還要不要貨比三家？

十一、 房地產招投標預算造價營改增后如何改變？

十二、 現行有效的稅率及征收率有多少？

十三、 既然營改增，什么票可以抵扣進項稅額呢？

1. 猜想1：成本都能取得進項稅額發票？

2. 猜想2：商品混凝土等材料增加稅負

3. 猜想3：建筑勞務費增加稅負

4. 猜想4：轉包或分包給個人取得發票能否扣除

5. 猜想5：材料都可以抵扣17%？

6. 猜想6：發票的收集和認證容易嗎？

7. 猜想7：“甲供材料”誰來采購?

8. 思考：企業發生的經營業務費、工作服、勞保用品進項發票可否抵扣

9. 思考：房地產、建筑企業是否要設立庫存，設立材料收發臺賬？

10. 賬面固定資產所含增值稅如何處理？

11. 代開發票抵扣多少？

十四、 營改增后注意防范發票風險

1. 要提高防范意識，從思想上重視虛開發票問題

2. 要擇優選取購貨對象

3. 對供貨單位應當做必要的考察

4. 要盡量**銀行賬戶支付貨款

5. 要求開票方提供有關資料，落實內容的一致性和合法性

6. 對有疑點的發票，要及時向稅務機關求助、查證

十五、 思考：房地產有哪些專屬進項稅額？

十六、 思考：營改增后不得抵扣進項稅額的有哪些情形？

十七、 思考：房地產融資租賃有木有？

財政部、國家稅務總局關于企業以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知文號：財稅〔2012〕82號發布日期：2012-12-16

對金融租賃公司開展售后回租業務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免征契稅。

十八、 思考：建筑、房地產企業營改增后身份不能選擇？

1. 可申請認定一般納稅人

2. 可選擇認定一般納稅人

3. 不得認定一般納稅人

十九、 思考：BOTBT項目是否視同銷售繳納增值稅？

二十、 思考：建筑、房地產營改增無法回避的一個思考——稅率可否選擇？

二十一、 思考：您有境外付匯嗎？如何扣繳稅款？

二十二、 思考：如何從增值稅納稅義務發生時間看建筑房地產營改增？

新正建筑公司2016年承攬天山房地產公司商品房工程5000萬元。2016年1月預收工程款2000萬元；2016年6月預收工程款2000萬元；2016年10月結算工程款1000萬元；2016年11月結算清分包工程款、材料款。如何計算繳納增值稅？

二十三、 思考：營改增后存量資產該如何處理？