課程大綱

【課程簡介】

隨著房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商越來越重視前期的土地獲取，土地評估、項目的可行性分析以及拿地模式與技巧越來越成為工作的必備技能。

新形勢下房地產(chǎn)市場走勢如何？當前房地產(chǎn)市場形勢與房企拿地關(guān)系怎樣？**新土地政策有哪些？應如何解讀這些政策、把握拿地機會、應用拿地策略？拿地操作過程中應該注意哪些問題？本次課程，將幫助開發(fā)企業(yè)提高自身的拿地能力，更有效的規(guī)避各種拿地模式和渠道的風險，做好房地產(chǎn)開發(fā)項目前期拓展和準備工作。

【課程時間】

2天（6小時/天）

【課程對象】

房地產(chǎn)公司總經(jīng)理、公司投資部門負責人、投資經(jīng)理、專業(yè)教師、學者

【學員人數(shù)】：

小班授課，30人為限。

【授課方式】：

理論講解、互動體驗、案例研討、Q&A答疑。

【課程收益】：

1、 拿地的創(chuàng)新模式和渠道有哪些？**分享標桿地產(chǎn)如何從土地獲取、前期策劃、項目規(guī)劃設(shè)計等方面經(jīng)驗入手，在開發(fā)前期**重要的環(huán)節(jié)上找到突破口

2、 各種拿地模式和渠道的風險有哪些？如何規(guī)避？

3、 從項目現(xiàn)場勘察、收集地塊信息、項目盡職調(diào)查（含土地屬性分析、土地方工商調(diào)查、債權(quán)債務調(diào)查等）、項目風險評估、市場與產(chǎn)品分析（相關(guān)工作前置開展）等流程的規(guī)范化和精細化的縱深研究，建立新項目經(jīng)濟指標測算模型，**對規(guī)劃指標進行分析，進行項目經(jīng)濟指標測算。

4、 掌握房地產(chǎn)開發(fā)中的土地獲取等關(guān)鍵環(huán)節(jié)與要領(lǐng)，提高抗風險能力和對風險的預警能力。

【課程內(nèi)容】

壹、關(guān)于目前的土地市場分析

  1、土地供需矛盾加劇，地王頻現(xiàn)，房價集體上漲

 2、金融政策為房企添籌碼，貨幣超發(fā)助推一二線城市房價上漲

  3、房企競爭慘烈 沒有地就會被淘汰

 4、房地產(chǎn)調(diào)整的宏觀規(guī)律及變化應對

貳、關(guān)于拿地策略分析

一、企業(yè)如何正確的拿地？

   1、何謂土地一級開發(fā)？

    ⑴、基本概念

    ⑵、延伸理解

   2、區(qū)域土地開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變

    ⑴、粗放開發(fā)方式向集約開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變

    ⑵、房地合一方式向房地分離方式的轉(zhuǎn)變

    ⑶、生地開發(fā)方式向熟地開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變

二、“勾地”攻略及地產(chǎn)并購實務

   1、三種是為**常見的方式

    ⑴、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，萬科大宗購并南都集團案例

    ⑵、合伙成立項目公司

    ⑶、以聯(lián)合開發(fā)的名義

   2、以下方法有局限性

    ⑴、兼并或合并，中交并購綠城案例

    ⑵、在建項目轉(zhuǎn)讓 ，南京xx小鎮(zhèn)轉(zhuǎn)讓案例

    ⑶、股權(quán)托管

    ⑷、變更用地類型

    ⑸、染指“插花規(guī)劃”

   3、房地產(chǎn)并購實務及案例分析

    ⑴、法規(guī)政策

    ⑵、交易結(jié)構(gòu)

    ⑶、盡職調(diào)查

    ⑷、交易文件

   ⑸、提問與回答

叁、關(guān)于拿地的創(chuàng)新模式和渠道

一、企業(yè)拿地的創(chuàng)新模式和渠道有哪些？

   1、土地概述及中國土地供應方式回顧

   2、土地拍賣方式的優(yōu)與劣

   3、企業(yè)土地儲備的戰(zhàn)略取舍

   4、知名地產(chǎn)企業(yè)拿地策略

二、土地一級開發(fā)模式解析

   1、關(guān)于土地一級開發(fā)的概述(政府主導、企業(yè)主導及一二級聯(lián)動)

   2、土地一級開發(fā)的盈利模式

   3、土地一級開發(fā)的管理模式

   4、土地一級開發(fā)的融資模式

   5、土地一級開發(fā)城市運營模式

   6、土地一級開發(fā)城市營銷模式

三、分享標桿地產(chǎn)成功案例

（如何從土地獲取、前期策劃、項目規(guī)劃設(shè)計等方面入手，在**重要的環(huán)節(jié)上突破）

   1、土地一級開發(fā)常見模式及案例

    ⑴、政府主導模式，成功案例：三亞海棠灣

    ⑵、企業(yè)主導模式，成功案例：

       A、上海新江灣   B、三亞亞龍灣

   2、以標桿地產(chǎn)為例的土地一二級開發(fā)聯(lián)動模式詳解

    ⑴、萬科、恒大、碧桂園等大鱷一二級開發(fā)聯(lián)動模式簡介

    ⑵、土地一二級開發(fā)的優(yōu)劣勢分析

    ⑶、一二級聯(lián)動開發(fā)模式的選擇依據(jù)

    ⑷、一二級聯(lián)動開發(fā)模式的操作關(guān)鍵點

四、大宗地塊拿地模式分析

   1、新區(qū)域開發(fā)模式

   2、主題地產(chǎn)模式

   3、城市更新模式

   4、商業(yè)綜合體帶動模式

   5、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式

五、拿地階段企業(yè)間的合作模式分析

   1、項目公司模式

   2、合作開發(fā)模式

   3、股權(quán)收購模式

   4、不同模式下的利弊和操作關(guān)鍵點

 六、拿地操作

   1、土地獲取過程中應關(guān)注的重點問題

   2、土地獲取過程中常出現(xiàn)的一些失誤

   3、如何處理土地獲取過程中的政企關(guān)系?

   4、一些特殊操作

七、如何提升企業(yè)的“拿地能力”?

   1、綜合能力的積累

   2、合理的項目信息來源

   3、了解及研究政府規(guī)劃動向

   4、品牌價值

   5、開發(fā)思路的引導性

   6、提高資金解決能力

肆、各種拿地模式和渠道的風險有哪些？如何規(guī)避？

一、一二級聯(lián)動獲取土地實操及風險防范

   1、如何成功獲取土地一級開發(fā)權(quán)

   2、土地一級開發(fā)成本構(gòu)成及負擔、盈利點全程解析

   3、土地一級開發(fā)的不同階段所需法律文件匯總

    ⑴、前期開發(fā)的法律文件

    ⑵、土地一級開發(fā)的法律文件

    ⑶、土地一級開發(fā)成本類的法律文件

①收購土地及拆遷的文件

②基礎(chǔ)設(shè)施投資類文件

③前期費用文件

④計入土地一級開發(fā)成本的二級開發(fā)文件

   4、土地一級開發(fā)和二級開發(fā)有怎樣的關(guān)系？如何找到二者之間的契合點？

   5、土地開發(fā)一二級聯(lián)動的四種模式選擇及比較分析

   6、如何策劃前期資金投入保障資金安全

   7、如何設(shè)定土地一二級聯(lián)動開發(fā)招拍掛時的合法壁壘

   8、如何做好項目可行性分析，處理好與拆遷相關(guān)事宜

   9、政府授權(quán)的法律文件及需要審批的相關(guān)批文、相關(guān)手續(xù)的全程辦理程序

   10、經(jīng)典案例告訴你開發(fā)商成功實現(xiàn)一二級聯(lián)動的秘籍

二、二級市場拿地方式實操及風險防范

   1、哪些情形必須進行招拍掛？招標、拍賣、掛牌三種方式適用范圍？

   2、招拍掛形式出讓土地使用權(quán)的利弊分析

   3、企業(yè)實力雄厚、準備充分卻無法成功**二級市場拿地？癥結(jié)何在？

   4、“招拍掛”獲取土地會踩到哪些“雷區(qū)”？

   5、如何避免“招拍掛”雷區(qū)？

   6、真實案例揭示哪些情形會導致“招拍掛”無效及其后果

█案例分析：**“招拍掛”成功獲取土地的操作規(guī)程及技巧

三、直接進行項目轉(zhuǎn)讓獲取項目實操及風險防范

   1、“精心策劃”的項目轉(zhuǎn)讓為什么到頭來“竹籃打水一場空”

   2、如何避免直接項目轉(zhuǎn)讓不至于因違反法律禁止性規(guī)定而無效

   3、如何看清直接項目轉(zhuǎn)讓的利弊不至于盲動

   4、如何合理合法降低項目轉(zhuǎn)讓過程中的稅收成本

   5、真實案例全程展現(xiàn)直接進行項目轉(zhuǎn)讓獲取土地實操及風險防范

█案例分析：土地二種轉(zhuǎn)讓方法的稅費比較

四、股權(quán)收購獲取項目實操及風險防范

   1、收購不同性質(zhì)企業(yè)股權(quán)取得房地產(chǎn)項目會遇到哪些法律障礙

   2、股權(quán)收購如何做好合理避稅

   3、**股權(quán)收購取得房地產(chǎn)項目的利弊分析

   4、**股權(quán)收購取得房地產(chǎn)項目風險事前、事中如何防范，事后如何處理？

█ 案例討論：非報表價值和財務報表價值孰重孰輕？

█ 案例分析：某香港集團公司并購某大型房地產(chǎn)集團案例成敗得失分析