課程大綱

【課程簡介】

隨著房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商越來越重視前期的土地獲取，土地評估、項目的可行性分析以及拿地模式與技巧越來越成為工作的必備技能。

本課程梳理二十多年來的工作實踐，對房地產(chǎn)投資拿地的整個過程進行解讀、分析，并對標桿企業(yè)的拿地方式和技巧進行分析總結(jié)，讓房地產(chǎn)行業(yè)投資決策人員對土地獲得的整個過程有個全面的了解和掌握，以史為鏡，以標桿企業(yè)為坐標，在當前的發(fā)展形勢下，根據(jù)自己企業(yè)的特點，作出**優(yōu)是抉擇。

【課程時間】

1天（6小時/天）

【課程對象】

房地產(chǎn)公司總經(jīng)理、公司投資部門負責人、投資經(jīng)理、房地產(chǎn)專業(yè)教師、學者

【學員人數(shù)】：

小班授課，30人為限。

【授課方式】：

理論講解、互動體驗、案例研討、Q&A答疑。

【課程收益】：

1、 了解房地產(chǎn)企業(yè)投資拿地的一般規(guī)律和技巧；

2、 天時地利人和，了解投資拿地必須重點考慮的關鍵點，避免常規(guī)錯誤的發(fā)生；

3、 重點掌握土地價值判斷的方法，熟練運用項目**優(yōu)規(guī)劃、以及簡潔實用的項目可行性方案的操作；

4、 重點掌握標桿房地產(chǎn)企業(yè)拿地技巧和方法，結(jié)合自己公司特質(zhì)，有效嫁接和借鑒。

5、 各種拿地模式和渠道的風險有哪些？如何規(guī)避？　

【課程提綱】：

一、收購項目（地塊）價值判斷——項目（地塊）價值的四個層面

1、地塊的宏觀價值：地域分析

1）城市化下的區(qū)域集合及其特征

2）交通動線

3）政府規(guī)劃

2、地塊的微觀價值：地塊分析

  1）地點

  2）交通

  3）位置

  4）環(huán)境

3、地塊的技術(shù)價值：規(guī)劃技術(shù)條件分析

1）形狀大小

2）地質(zhì)地貌狀況；

3）土地面積及紅線圖；

4）土地規(guī)劃使用性質(zhì)；

5）七通一平現(xiàn)狀。

4、項目（地塊）的運營價值：操作公司的能力分析

  1）產(chǎn)品的定位

2）產(chǎn)品的規(guī)劃

3）產(chǎn)品的財務安排

4）產(chǎn)品的建設安排

5）產(chǎn)品的銷售計劃

█案例討論：

決定地塊的四大價值哪些是可控的？哪些是不可控的？哪些是投資部門可以影響的？

某地塊合作入股，土地方占多少股權(quán)才是合理的？作為甲方/乙方，你應該如何談判？

二、 房地產(chǎn)企業(yè)拿地方式  

1、國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)通行的拿地方式五個模式十六種方式：

招拍掛介紹（二種方式）

土地轉(zhuǎn)讓介紹（一種方式）

股權(quán)轉(zhuǎn)讓介紹（市種方式）

合作經(jīng)營介紹（二種方式）

委托代建介紹  （一種方式）

2. 品牌房企的各種獨門絕技及其拿地策略  

1）大連萬達的模式  

2）萬科的模式  

3）綠地的模式  

4） 常見企業(yè)勾地技巧、門檻條件設置  

3．非招拍掛的三種**常見的拿地方式

（1）、股權(quán)轉(zhuǎn)讓

（2）、合伙成立項目公司

（3）、以聯(lián)合開發(fā)的名義

4.其他拿地方式的局限性

（4）、兼并或合并，中交并購綠城案例

（5）、在建項目轉(zhuǎn)讓 ，南京xx小鎮(zhèn)轉(zhuǎn)讓案例

（6）、股權(quán)托管

（7）、變更用地類型

（8）、染指“插花規(guī)劃”

5.房地產(chǎn)并購實務及案例分析

（1）、法規(guī)政策

（2）、交易結(jié)構(gòu)

（3）、盡職調(diào)查

（4）、交易文件

█練習思考：什么是我們企業(yè)拿地條件的**方式？  

三、各種拿地模式的風險

1、 二級市場拿地方式實操及風險防范

1）哪些情形必須進行招拍掛？招標、拍賣、掛牌三種方式適用范圍？

2)招拍掛形式出讓土地使用權(quán)的利弊分析

3)企業(yè)實力雄厚、準備充分卻無法成功**二級市場拿地？癥結(jié)何在？

4)“招拍掛”獲取土地會踩到哪些“雷區(qū)”？

5)如何避免“招拍掛”雷區(qū)？

2、 直接進行項目轉(zhuǎn)讓獲取項目實操及風險防范

1)“精心策劃”的項目轉(zhuǎn)讓為什么到頭來“竹籃打水一場空”？

2)如何看清直接項目轉(zhuǎn)讓的利弊不至于盲動

3)如何合理合法降低項目轉(zhuǎn)讓過程中的稅收成本

█案例分析：土地二種轉(zhuǎn)讓方法的稅費比較

3、股權(quán)收購獲取項目實操及風險防范

1)收購不同性質(zhì)企業(yè)股權(quán)取得房地產(chǎn)項目會遇到哪些法律障礙

2)股權(quán)收購如何做好合理避稅

3)**股權(quán)收購取得房地產(chǎn)項目的利弊分析

4）**股權(quán)收購取得房地產(chǎn)項目風險事前、事中如何防范，事后如何處理？

5）真實案例全程展現(xiàn)股權(quán)收購取得房地產(chǎn)項目實操

█ 案例討論：非報表價值和財務報表價值孰重孰輕？

█案例分析：某香港集團公司并購某大型房地產(chǎn)集團案例成敗得失分析

四、如何展現(xiàn)和提升企業(yè)的“拿地能力”?

1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式的分析

2、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式對投資拿地的影響

3、如何提升企業(yè)的“拿地能力”?

1）綜合能力的積累

2)合理的項目信息來源

3)了解及研究政府規(guī)劃動向

4)品牌價值

5）開發(fā)思路的引導性

6）提高資金解決能力

█課程討論：我們企業(yè)的開發(fā)模式是什么？對投資拿地有什么要求和避諱？