您是否在工程現場管理中經常處理與總、分包尖銳問題困擾得煩不勝煩？一些突發性事件處理，一著不慎便影響到全局計劃？盡心盡力，仍有一些事情防不勝防？事先制定好的計劃執行起來總是滯后而力不從心？

2015年4月15日恒大集團突然宣布，其在全國的住宅樓盤將實施“無理由退房”，此新聞一出引起業界軒然大波，可以說地產界將真正迎來你死我活的生存斗爭。想活下來就需要對工程現場及質量管理提出更嚴苛的要求。品質至上、微利時代下，開發商與總包、分包單位的矛盾將會更加突出，如何辦？本課程通過理論引導、實戰經驗總結，結合工程管理現場出現的各種問題及產生的原因，提出有針對性的解決方案，詳解甲方與總包、分包尖銳矛盾及項目質量、進度、成本、安全四大核心問題處理辦法。全程對接講師親自操作的項目案例，實用性地講解不同施工階段、施工部位、關鍵工序的質量控制標準和要點，提供“事前預防、事中管理、事后檢驗”的技術管理方法，把復雜的問題簡單化，重點解決落地問題，以大視角來破除工程現場管理的謎局。并可以結合項目本身情況建立一套完整、切實可行的個性工程管理方案。

【課程收益】

1、掌握房地產工程質量管理體系的基本構成；

2、掌握工程管理進度、質量、成本與安全控制精髓；

3、掌握不同施工階段質量管理的薄弱環節、管控重點及質量通病防治；

4、提高項目工程管理的效率、風險控制能力；

5、提升項目經理現場管理大局觀，有效應對總包、分包單位的日常尖銳問題。

6、參考標桿房企工程精細化管理體系標準模板，復制運用到日常工程管理工作；

7、結合企業項目自身情況建立一套完整、切實可行的精細化工程管理方案。

【課程對象】

  房地產企業董事長、總經理、總工、集團分管工程副總、項目總經理、工程總監、設計總監、前期部、開發部經理、工程部經理等。

【課程大綱】

第一講： 房地產公司治理與行業蛻變 (頭腦風暴篇)

第二講： 項目工程現場      (初窺門徑篇)

第三講： 項目工程準備階段  (登堂入室篇)

第四講： 項目工程實施階段  (破釜沉舟篇)

第五講： 項目工程交付及后評估階段(大功告成篇)

其中：第一講、 房地產公司治理與行業蛻變

思考：白銀時代房地產公司該如何“洗腦？”

第一部分：簡析中國房地產形勢

1）、 2015年房地產行業預測

2）、市場關鍵詞---風險與機遇并存

3）、行業關鍵詞—大企業、多元化、聯合、互聯網

萬科的思考：新常態下萬科的堅持是什么？

七嘴八舌：【天變了】互聯網顛覆房地產？

【毀三觀】設計 營銷 工程三觀

【戰略論】房地產工程管理環境

結論：新常態下中小房業轉型的關鍵之路：專業融合 執道發展

第二部分：專業融合 執道發展

一）、專業融合-- “薪火傳承”的重要性

1、管理的前瞻化---標準化戰略和標準化體系

A、產品標準化B、流程標準化C、合約標準化D、操作規范標準化E、工作成果標準化

2、管理的業務化--- “道、法、術、器”

二）、執道發展

第一戰略層面，包括企業使命、愿景、目標、戰略地位及商業盈利模式。

第二策略層面，包括產品與業務選擇、業務與職能、管理模式。

第三運營層面，包括組織結構、設計研發、營銷、客服、人力資源、流程控制等。

核心思想：做好項目工程管理的四大關鍵詞

關鍵詞一、格局  關鍵詞二、創想 關鍵詞三、顛覆   關鍵詞四、落地

第二講： 項目工程現場  (初窺門徑篇)  

   1、房地產行業的7大挑戰與 7大運營管理風險

案例：“12·19”模板支架坍塌事故分析

2、房地產項目工程管理核心要素

關鍵詞：“四控、三管、一協調”

第一部分：什么是房地產項目現場管理？

1、房地產企業工程管理普遍面臨的問題

1）越來越多的掛靠總包，只做土建且缺乏總承包能力；

2）如何肢解分包、分包的范圍、 權責多少才是最合適？

3）供應商、施工單位的素質幾乎決定了工程營造的品質；

4）工程管理人員素質層次不齊，監理形同虛設，勞務缺失，如何將優秀的質量標準貫徹進工程營造的全程？

6）低價中標的誤區，延伸出解決不完的甲、乙方日常工作矛盾

話題：那些是開發商管理原因造成的常見問題？

2、 工程管理基本內容 ：

設計、質量、進度、成本、安全文明、銷售、客戶投訴、合作伙伴、公共資源等

3、現場管理的三個基本維度：            4、現場管理定義與本質

5、開發商現場管理目標、對象與責任      6、現場管理的秘訣

7、現場管理面對困難與挑戰

思考：1、如何將優秀的質量標準貫徹進工程營造的全程？

2、房地產現場管理的最高境界---無為而治

3、如何發揮施工現場管理人員的作用？

第二部分、甲方外包工程管理現狀分析（總、分包單位問題解決）

1、開發商外包管理的常見問題及其根源

1）、合作模式分析  2）、合同承包模式管理分析   3）、現場管理模式分析

2、甲方與工程承包商在項目中管理的差異

4、甲方計劃與外包商執行的偏差和信息不對等

5、關于工程界面管理的確定

6、支付工程款與外包管理執行力關系

7、甲方變更、簽證與外包管理關系處理

8、甲方風險管理與外包商風險承擔的界定執行

9、監理公司的選擇與管理

10、監控、激勵外包商的原則與方法

11、總包商在項目中的責權利

12、總包商在工程前、工程中和交付階段主要工作

思考：1、現場總包管理的矛盾點、消極怠工及停工對抗等危機處理辦法

2、優秀的總包、分包單位選擇，參考標準有那些？

風險案例：“蓮花河畔”倒樓事故

話題1：房地產公司為什么不適合總承包？

話題2：關于總承包管理缺失引發的工程缺陷與糾紛

話題3：房地產公司要建立怎樣的項目管理模式

話題4：關于“多項目開發綜合癥”

(1)攘外必先安內  (2)溝通、配合、協同

探索：開發商的三種境界和三個層次

結論：1、沒有質量的擴大規模是一條不歸路。

      2、選擇優秀的合作伙伴是保證質量的前提。

第四部分、標桿房地產經典項目賞析

我們要學習最優秀的：

1、龍湖地產 2、萬科地產  3、星河灣  4、綠城百合

核心思想：【三借】借勢 借智 借力

小結：沒有完美的個人，只有完美的團隊；小成功靠個人，大成功靠團隊。

第三講： 項目工程準備階段  (登堂入室篇)

先有正確的人；才有正確的事

第一部分、選擇正確的人（對內：團隊）

A\項目“九大管理領域”管什么？  B\六管一控五環節

話題1、地產行業到底需要什么樣的管理人員？

話題2：項目團隊穩定與協作的重要性

2、選擇正確的人（對外：合作資源）

a\房地產內部及外部管理：

內部管理靠流程；外部管理靠合同

b\如何建立良好的政府關系？

分享：標桿企業制度、流程參考文件

C、合約管理

實例分享：1、一些標準化合同范本（總包及分包）

分享：優秀管理者必備的能力和品質

第二部分、選擇正確的事

什么是正確的事？

1、滿足客戶要求  2、符合公司利益   3、具備項目條件

小結：優秀質量管理核心10大絕招

怎么 “決定正確的事” ？請改變你的非理性想法

確定正確的事 ----謀定而后動---《項目策劃書》

落地：如何制定項目工程管理策劃書？

七嘴八舌：

1、優秀地產工程師的金牌標準與技能PPT

2、優秀地產工程師質量重點把關40個部位PPT？

3、房地產公司老板應該如何育人、用人？

分享：1、萬科集團項目經理部管理標準與管理制度

2、“白銀時代”什么樣的人才是房地產企業真正需要的呢？

第四講： 項目工程實施階段  (破釜沉舟篇)

第一部分、開工前準備階段管理

★核心秘籍：該階段工程管理必須掌握的26大實施攻略

1、項目生產組織的確定         2、項目總控進度計劃的確定

3、項目招投標計劃管理         4、項目成本管理要求

5、設計配合要求的確定         6、監理管理要求的確定

7、總包管理要求的確定         8、重大施工方案的提出及要求

9、變更洽商的管理             10、項目會議制度要求 

11、工程檔案及文件管理要求    12、項目合同管理要求

13、對圖紙預審與會審          14、制定合理工期

15、總平面管理策劃              ……

分享：1、總包單位管理的“緊箍咒”---施工組織設計方案審核  

2、項目面積一覽表規劃面積指標的確定

      3、二次優化設計重要性案例分析

4、你需要了解的十大設計評審思考點

5、案例：營銷示范區--總平面布置策劃的前提

第二部分、施工過程精細化管控“3步法”

關鍵詞：正確的方法 持續的執行力

第一步：對供方的管理輸出控制

1、工程管理進度控制    2、項目進度目標分析    3、項目總體計劃編制

一級計劃：公司2—3年的戰略經營計劃

二級計劃：項目開發里程碑節點計劃

三級計劃：各專業部門項目具體實施作業計劃

討論：1、關于3級進度計劃的重要性    2、計劃不力的主要原因分析

3、計劃編制及執行常見問題

案例分享：如何保證工程關鍵節點計劃？

第三部分、現場過程管理最有效的16大環節

★核心秘籍：

1、過程控制---材料設備選用管理       2、過程控制---材料封存

3、過程控制---材料進場驗收           4、過程控制---施工質量樣板引路

分享： 1、工程樣板先行執行效果       2、樣板先行---高品質清水樣板間實體展示

5、過程控制---工程質量巡檢制度

分享：現場巡檢之工程現場召開觀摩會    案例：工程巡檢問題記錄分享

6、過程控制---要讓問題可視化         7、過程控制---例會制度

8、過程控制---成品保護               9、過程控制---工序檢查

分享1:各分部工程質量過程控制要點；觀感部位質量驗收要點

分享2：工程施工現場質量常見病、多發病的預防與管控；

10、過程控制---實測實量            11、過程控制---安全管理

12、過程控制---文明施工       案例分享：優秀項目施工現場安全文明管理

13、過程控制---工地開放日         14、過程控制---情景示范區

工地開放日\情景示范區建設要點     打造高品質情景示范區五大原則：

分析：掏不掏錢看戶型、買不買房看景觀

思想一、如何做好房地產景觀設計及施工管理.doc？

思想二、如何實現項目最大化景觀價值挖掘？

★秘籍：房地產景觀十大價值提升策略—-選講

1）、“杠桿”原理----找到樓盤的景觀支點，可以將整個樓盤翹起

2）、“核驅動”原理----找到左右自己和其它事物發展的核心

3）、“等級匹配”原理----外部競爭要等級不匹配、內部效益最大化 要等級匹配

4）、“效率”原理----怎樣以同等的價值完成更多的功能

5）、“效益”原理---- 怎樣以同等的價值賺取更多的利潤……

16、過程控制---專業學習

討論：工程、設計、成本系統內部PPT課件學習、培訓

閑言碎語：

n  學習與成長的關系；會哭的孩子有奶吃？論大鍋飯與平均主義

分享：1、專項工程交工驗收標準及細則.doc

2、如何做好強弱電、給排水、天然氣、智能化及室外管網的設計與施工管控？
3、 如何保證配電室、消防控制室的安裝及竣工驗收?

選將部分：現場成本管理

1、房地產項目成本組成9大類

2、項目成本管理的四大核心過程

秘籍：項目實施階段成本管理價值11大關注點：

分享：1、日常成本管理一些經典具體做法及標準化表單

2、某項目19＃-23＃樓及地下車庫工程招標答疑.doc

3、工程圖紙會審的技巧、應注意的問題及施工圖審查控制要點.doc；

4、某項目工程圖紙會審記錄.doc

第五講： 項目工程交付及后評估階段  (大功告成篇)

第一：交付前督查督導---“一房三驗”

1、 驗收前的準備工作   2、 專項驗收及竣工驗收    3、 公司內部驗收(附件) 

4、 保修合同及保修擔保(附件)   5、 物業接管驗收的準備工作(附件)

實例分享：

     1、交房時重點注意的30個重要問題  2、業主收房25個重要關注點

     3、階段性交房前工作梳理           4、竣工交房項目質保期整改流程指引

第二：工程竣工交付后管理

1、物業接管驗收準備會(附件)            2、物業接管驗收    

3、保修工作的組織、原則及管理          4、整改及收尾工作  

5、 項目交付使用后，對于業主入住后的常見病及解決辦法；

第三、客戶入住及客戶服務管理

1、 入住前準備工作(附件)       2、 客戶入住(附件)

3 、客戶服務及投訴處理(附件)   4、客戶入住也是一種經營活動

第四、關注客戶體驗

1、交付階段的快速反應直接影響客戶認知；2、交付階段是項目管理的最后一道防線

思考：如何把控好公共部位面子工程質量？

資料分享：1、交付流程  2、交付前、中、后的風險控制  3、客戶質量檔案 

實例分享：1）XX項目房屋交付全過程詳解PPT

2）XX項目交付工作流程及交房方案

第五、項目后評估實施要點

?  1 、項目整體施工組織管理總結

?  2 、技術管理及進度、質量、安全文明施工總結

?  3 、合同執行情況總結 

?  4 、成本控制執行總結 

?  5 、物業移交及客戶保修服務總結 

思考1：如何建立產品缺陷反饋手冊？  思考2：探討關于無效成本（手冊）

分享1、學習萬科做好項目后評估.doc   2、地產委托物業施工的管理辦法.doc

小結：1、關于項目開發管理的15條個人觀點   

2、我的三個建議

回顧總結：最后研討及經驗交流