[課程設置背景]
2020年是極不平凡的一年。我國面對錯綜復雜的國內形勢、艱巨繁重的國內改革發展任務，特別是新冠肺炎疫情嚴重沖擊，國內人民在核心的堅強下，砥礪前行、開拓創新，取得了抗擊新冠肺炎疫情斗爭重大戰略成果，成為實現經濟正增長的主要經濟體。
2020年經濟工作會議對房地產行業要求是，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。因地制宜、多策并舉，實施城市更新行動，推進城鎮老舊小區改造，促進房地產市場平穩健康發展。高度重視租賃住房建設，土地供應要向租賃住房建設傾斜。對租金水平進行合理調控，降低租賃住房稅費負擔，規范發展長租房市場。
會議要求，要優化稅務執法方式，深入推進執法、精細服務、精準監管、精誠共治，不急轉彎，政策操作上要更加精準有效，大幅提高稅法遵從度和社會滿意度，把握好政策時度效。
宏觀政策為房地產行業指明了發展方向，房地產企業要不失時機，把疫情耽誤的時間搶回來，做好2021年的發展規劃，合規經營、依法納稅。為此，我們舉辦這次講座，與大家探討后疫情時期的房地產企業財稅管控問題。
培訓受益：
（1）“營改增”引起了會計核算的變化，會計核算為稅收征管提供基礎數據。解讀“營改增”及“減稅降費”會計核算的主要業務處理方法。
（2）房地產開發經營各階段的主要業務內容及與之適應的財稅管控方法。
（3）新形勢下房地產企業融資方式。
（4）用“分類法”按房產類別核算開發產品的成本，為土地增值稅清算和企業所得稅匯算清繳奠定基礎。
（5）“營改增”引起的土地增值稅清算的變化，正確進行土地增值稅的預征、清算與納稅申報。
授課對象：
房地產開發公司總經理、財稅總監、財務經理以及經辦納稅業務的財會人員等。
主要授課內容：
房地產開發經營業務增值稅的會計處
一、會計科目設置的原則
二、“營改增”后“應交稅費”科目的設置
三、增值稅的主要賬務處理
（一）取得資產或接受勞務疑難業務的賬務處理。
（二）經營租賃增值稅納稅時間財稅差異及處理技巧
（三）項目結束時扣留的質量保證金如何處理
（四）企業發生相關成本費用允許扣減銷售額的賬務處理
（五）預繳增值稅的賬務處理
（六）非正常損失不動產進項稅額的會計處理
四、土地增值稅會計處理
五、生活服務業增值稅加計抵減15%的會計處理
六、試行增值稅期末留抵稅額退稅的會計處理方法
第二講 投資決策階段會計處理與財稅協調
一、“土地征用及拆遷補償費”的構成及會計處理
二、以土地投資子公司的會計處理與財稅協調
三、投資決策階段發生費用的會計處理
四、非貨幣資產對外投資遞延納稅的會計處理與財稅協調
五、土地出讓金及拆遷補償返還的會計處理與財稅協調
六、紅線外發生的費用是否允許稅前扣除
七、以房換地取得土地使用權的會計處理與財稅協調
八、以分房產為目的吸收資金合作開發的會計處理與財稅協調 九、以分紅利為目的吸收資金合作開發的會計處理與財稅協調
十、房地產企業參與城鎮老舊小區改造的財稅處理
第三講、前期準備階段會計處理與財稅協調
一、前期準備階段主要工作內容
二、企業所得稅扣除憑證的管理
三、房地產企業與施工企業承包方式的博弈
四、城鎮土地使用稅納稅的起止時間和稅收減免
五、拆遷補償支出原始憑證獲取及會計核算
六、“土地價款”包括的范圍和賬務處理
七、 轉讓“營改增”前取得的土地使用權的會計處理技巧
八、營銷設施建造費的會計核算與稅前扣除
九、土地閑置的會計處理與稅前扣除
十、開發項目發生的前期物業管理費的會計核算與稅前扣除
第四講、建設施工階段會計處理與財稅協調
一、房地產預售的條件及《預售許可證》的申領
二、房地產預售收入憑證的開具、會計處理和預交增值稅
三、商品房預售、現售和按揭銷售的會計處理與財稅差異
四、合理的工資薪金支出稅前扣除遵循的原則
五、五項補貼稅前扣除的財稅差異與納稅調整
六、社會保險費——“五險一金”的稅前扣除
七、黨組織工作經費、工會經費、職工教育經費的稅前扣除
八、職工差旅費稅前扣除的改革措施
九、試行增值稅期末留抵稅額退稅的財稅處理
第五講、竣工驗收與租售階段會計處理與財稅協調
一、房地產項目的竣工驗收工作
二、一般納稅人選擇簡易計稅方法的會計處理與財稅協調
三、一般計稅方法扣除土地價款的財稅處理
四、企業所得稅與土地增值稅“收入總額”差異與納稅調整
五、“買一贈一”的財稅處理
六、分期收款銷售財稅差異分析與財稅協調
七、公益性捐贈財稅差異分析與處理方法
八、經營租賃納稅時間財稅差異與應對方法
九、轉租賃業務節稅操作方法及難點解讀
十、“轉讓其他權益性無形資產”降低稅費的稅收策劃
十一、經營性售后回租再轉租的稅收策劃
十二、一般納稅人出租“營改增”后取得的房產如何納稅
十三、以前年度損益調整財稅差異與協調
第六講、“分類法”核算開發產品的方法
一、“分類法”的原理與法律依據。
二、劃分開發產品類別的六項原則。
三、《開發成本》賬戶設置與成本項目核算的主要內容 。
四、開發產品成本核算的管理與成本核算的一般流程。
五、成本核算的部門分工與成本核算資料的提供。
六、實例演示不同類型房地產的成本分配計算全過程。
七、開發產品成本核算方法概括總結。
八、企業所得稅與土地增值稅成本核算的差異分析。
九、實例演示用層高系數法計算各類房產的建筑安裝成本。
十、利用人防工程建造地下車庫的產權歸屬與財稅處理。
第七講、土地增值稅的預征、清算與納稅申報
一、土地增值稅清算的核心
二、“營改增”后應稅收入總額的計算方法
三、扣除項目金額包括的范圍與財稅處理
四、土地增值稅的預征、清算與納稅申報
五、土地增值稅的清算單位與清算條件
六、土地增值稅清算前的準備工作
七、土地增值稅扣除憑證管理的具體規定
八、土地增值稅清算時需要計算的特殊指標
九、普通標準住宅的稅收優惠政策及其享用
十、土地增值稅免稅臨界點的測算及應用
十一、國內收回土地使用權是否可以免稅
十二、賣毛坯房還是賣裝修房的規劃
十三、房地產企業轉讓開發項目與轉讓股權的博弈
十四、管理費用的核算技巧
十五、巧用利息扣除法降低稅費支出
十六、調整基礎設施建設費，降低土地增值稅的稅收策劃。
十七、解析土地增值稅清算時企業所得稅的清退方法。
