在日前接受專訪時(shí)，孟曉蘇沒(méi)有過(guò)多思考便脫口而出：“要說(shuō)還有什么理想，我就希望能夠在行業(yè)里盡快建立一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，讓房地產(chǎn)的發(fā)展，包括調(diào)控政策能夠盡快地走向規(guī)范治理的正軌，不至于再出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。”

他堅(jiān)持認(rèn)為：房地產(chǎn)仍是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)力將會(huì)持續(xù)若干年。

以下是記者的“問(wèn)”與孟曉蘇的“答”。

問(wèn)：怎么看房地產(chǎn)稅在長(zhǎng)效機(jī)制中的作用？

答：房地產(chǎn)稅是在2003年由中房集團(tuán)最早提出來(lái)的。從1998年啟動(dòng)房改到2003年的5年時(shí)間，居民已經(jīng)從沒(méi)有房子變成有房子，而且我們預(yù)見(jiàn)到，今后會(huì)出現(xiàn)有的人房子多、有的人房子少的情況。所以征收房地產(chǎn)稅就是適應(yīng)了這個(gè)變化，過(guò)去老百姓沒(méi)有財(cái)產(chǎn)的時(shí)候你沒(méi)有辦法征稅，有了財(cái)產(chǎn)之后就需要征收這道稅，就是走國(guó)際通用的征稅方式。過(guò)去我們不是沒(méi)有房地產(chǎn)稅，而是征收的主要是房產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅。我們當(dāng)時(shí)提倡的就是增加“保有稅”，同時(shí)減少“流轉(zhuǎn)稅”，這應(yīng)該是房地產(chǎn)稅制改革的一個(gè)方向。

現(xiàn)在不征房地產(chǎn)稅會(huì)使得兩部分人受害。一是農(nóng)民，因?yàn)檎F(xiàn)在是用廉價(jià)征地高價(jià)賣，土地收益少量返給農(nóng)民，多數(shù)還用來(lái)建設(shè)城市，用這個(gè)辦法來(lái)把城市建設(shè)不足的資金補(bǔ)足了。那么農(nóng)民的利益多少是被剝奪了。第二是最后買房子那個(gè)人群。你看最后把地價(jià)拉得高高的，把房?jī)r(jià)拉得高高的，讓最后買房的群體攤掉所有的城市建設(shè)費(fèi)用，可是原來(lái)有房的人就不需要承擔(dān)了。

而這兩部分人恰恰是需要扶助的弱勢(shì)群體。我們現(xiàn)在是從弱勢(shì)群體那兒拿錢來(lái)補(bǔ)貼已經(jīng)有房子的這些群體，這個(gè)制度設(shè)計(jì)就出了毛病。所以按照房地產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)，各家都能夠在持有階段出錢，這樣使得城市建設(shè)有正常的財(cái)政收入，才能有合理的財(cái)政支出，應(yīng)該是這么一個(gè)思路。

問(wèn)：房地產(chǎn)稅遲遲不能落地，是因?yàn)樘珡?fù)雜嗎？

答：房地產(chǎn)稅征起來(lái)也并不復(fù)雜，有人把它設(shè)計(jì)得很復(fù)雜，是因?yàn)樗麄儾幌胱尫康禺a(chǎn)稅落地，當(dāng)然有些人直接就說(shuō)70年土地使用權(quán)的問(wèn)題，其實(shí)那不是問(wèn)題。國(guó)外、境外向私人租的地與向政府租的地也一樣征房產(chǎn)稅。簡(jiǎn)單的辦法就是引進(jìn)國(guó)外的稅法并讓它符合中國(guó)的實(shí)際。比如對(duì)什么房子征稅？只需要按照國(guó)外的辦法辦，對(duì)所有的房子城鎮(zhèn)房屋都征稅，叫“盡房皆稅”。為了照顧公平，征完后，按照國(guó)外的辦法退稅，即以家庭的條件作為依據(jù)來(lái)退稅。到底是按照評(píng)估值還是按照原值呢？我主張按照原值，好計(jì)算。房子賣了、新人買了都是按照新的購(gòu)置原值來(lái)征稅，這樣就把原來(lái)在房產(chǎn)獲取階段所形成的差異慢慢抹平了。

問(wèn)：從哪些房子起征呢？

答：最簡(jiǎn)單的辦法，從小產(chǎn)權(quán)房起征。小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有交過(guò)土地出讓金，而且也不可能把它都拆除，小產(chǎn)權(quán)房起征房地產(chǎn)稅阻力小，納稅后房屋就合法了。稅率可以征高一點(diǎn)，比如說(shuō)征2%，這就是國(guó)際上比較重的稅了，這樣一年一年地就把土地出讓金變相收回來(lái)了，這個(gè)比宣布為大產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)土地出讓金要強(qiáng)。

還有一些房屋的土地使用年限該到期了，就從到期的土地開(kāi)始做。一旦征了稅，對(duì)物權(quán)法中規(guī)定的“自動(dòng)續(xù)期”就放心了，就不用考慮70年補(bǔ)不補(bǔ)錢的問(wèn)題了。

問(wèn)：房地產(chǎn)稅征收有時(shí)間表嗎？

答：我也不清楚，誰(shuí)下決心也不容易。減稅容易加稅難，但我覺(jué)得社會(huì)上要形成這么一種呼聲，認(rèn)為征房地產(chǎn)稅是公平的，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的一種途徑，不增加房地產(chǎn)稅而聽(tīng)任按照原有的辦法，去繼續(xù)讓農(nóng)民和城市里新買房的年輕人承擔(dān)全部的城市建設(shè)費(fèi)用，是不合理的，是不公平的。

問(wèn)：您怎么看現(xiàn)在的房?jī)r(jià)問(wèn)題？

答：有很多人用國(guó)外完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)和純粹的房地產(chǎn)市場(chǎng)角度來(lái)看，這個(gè)是不了解中國(guó)的國(guó)情。有不少人說(shuō)中國(guó)的房?jī)r(jià)這么貴，老百姓買不起，還拿出最貴的房子和平均工資對(duì)比，說(shuō)是收入房?jī)r(jià)比。

但是這些人不知道，中國(guó)很多老百姓的房子不是拿現(xiàn)在的這個(gè)價(jià)格買的，你比如說(shuō)有很多的拆遷戶就沒(méi)花錢，有很多現(xiàn)在很值錢的房子是房改房，當(dāng)時(shí)只花了幾萬(wàn)、十幾萬(wàn)塊錢就把它買下來(lái)了，這部分占全國(guó)的城市住房不少。

至于說(shuō)最后那套商品房，你不知道那套商品房里背了幾套拆遷戶房子的錢吧？所以這個(gè)數(shù)據(jù)拿出來(lái)是烏龍。這些年說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)下降的這些人的說(shuō)法，都被實(shí)踐證明是荒謬的。

我對(duì)房?jī)r(jià)趨勢(shì)的看法是三句話：短期看供求，中期看結(jié)構(gòu)，長(zhǎng)期看通脹?！岸唐诳垂┣蟆保热绻┙o側(cè)改革里面土地供給就不足夠，加上現(xiàn)在看起來(lái)大城市、一線和部分二線城市商品房供應(yīng)不夠。

“中期看結(jié)構(gòu)”指的是，到底房屋供應(yīng)里有沒(méi)有足夠的保障房供應(yīng)，有沒(méi)有足夠的各種政策含量的房屋供應(yīng)，在這方面我看一些地方政府做得到位，一些做得不到位。

第三個(gè)是“長(zhǎng)期看通脹”。房?jī)r(jià)歸根到底還是一種貨幣現(xiàn)象。全世界的房?jī)r(jià)都在長(zhǎng)期上漲。你看有些國(guó)家的房?jī)r(jià)雖然有漲有跌，但是從長(zhǎng)線來(lái)看是上漲。

問(wèn)：您前面也講了現(xiàn)在該買房。

答：對(duì)，有條件買房的就可以買，因?yàn)榉績(jī)r(jià)還是在繼續(xù)上升的過(guò)程之中，我這些年從來(lái)不會(huì)勸人家不要買，我認(rèn)為你有需要就盡早買。從長(zhǎng)線就能看出來(lái)這種財(cái)富升值。另外，我們提倡大力發(fā)展保障房，包括公租房。有人說(shuō)愿意租，那就要給他們提供更好的租賃條件。

總體上我認(rèn)為繼續(xù)向老百姓宣傳房?jī)r(jià)會(huì)下降是不對(duì)的，歷史已經(jīng)證明了這些觀點(diǎn)的荒謬。要實(shí)事求是地講歷史，讓歷史告訴未來(lái)。這么多年來(lái)房?jī)r(jià)處于一個(gè)上漲通道，未來(lái)若干年之內(nèi)還是有上漲空間。不排除中國(guó)局部會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的局面，但總體上還是上漲。

假如去除了現(xiàn)在行政干預(yù)的因素，那么房?jī)r(jià)逐漸上漲是平穩(wěn)的，如果是用政府的這只手去壓抑它的話，就會(huì)顯現(xiàn)出漲漲落落的局面，變成小周期。其實(shí)這種作為最終是沒(méi)有效果的，反而會(huì)浪費(fèi)大量的行政資源。什么時(shí)候房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)明顯的漲落，就是要在二手房為主的市場(chǎng)上才會(huì)出現(xiàn)。

我們要明確地講出來(lái)：房地產(chǎn)仍然是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，它的拉動(dòng)力將會(huì)持續(xù)若干年。媒體要把它講出來(lái)，不要諱莫如深，這樣才能反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀實(shí)際。

問(wèn)：從這個(gè)角度來(lái)看，您對(duì)于當(dāng)下租售并舉制度是贊同的。

孟曉蘇：非常贊同。原來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房只售不租是不對(duì)的，當(dāng)時(shí)我們就主張應(yīng)該要發(fā)展租賃市場(chǎng)?，F(xiàn)在租售并舉，而且根據(jù)各地的不同情況，這本來(lái)就是市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)的一種潮流。我們需要用各種各樣的機(jī)制去滿足居民的需要。我認(rèn)為，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不需要有政府過(guò)多的壓抑，我們只要能夠保證老百姓的基本住房，在基本住房問(wèn)題上給予足夠的政策，商品房就應(yīng)該用市場(chǎng)的方式解決。不同的購(gòu)買者和租賃者會(huì)在市場(chǎng)上找到自己的定位和選項(xiàng)。

問(wèn)：您當(dāng)下最關(guān)心的事是什么？

答：我現(xiàn)在最關(guān)注大量地方政府借債形成的資產(chǎn)。我現(xiàn)在擔(dān)任董事長(zhǎng)的匯力基金就是在努力推動(dòng)政府資產(chǎn)證券化。由我們參加，在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心設(shè)立了政府公共資產(chǎn)證券化課題組，由我和劉世錦副主任擔(dān)任組長(zhǎng)，請(qǐng)了全國(guó)政協(xié)副主席陳元同志作為總顧問(wèn)。我們希望能夠通過(guò)我們的課題研究，推動(dòng)地方政府把已經(jīng)形成的100多萬(wàn)億元的資產(chǎn)拿出一部分來(lái)做證券化，積極化解地方債。

【Tips】孟曉蘇與中國(guó)房地產(chǎn)

1992年，改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式，就意味著把巨大的住房壓力開(kāi)始轉(zhuǎn)變?yōu)榭捎^的市場(chǎng)。這一年，帶著使命，孟曉蘇從國(guó)家商檢局副局長(zhǎng)轉(zhuǎn)崗到中房集團(tuán)做總經(jīng)理，隨后擔(dān)任國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)。

1998年，孟曉蘇們把住房是經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)和新消費(fèi)熱點(diǎn)這“兩新兩點(diǎn)”形成了理論，并研究出一套房改的思路。

25年過(guò)去，改革未有盡期，比如土地問(wèn)題，孟曉蘇說(shuō)： “歷史上的供地減少已經(jīng)成為定局，所以未來(lái)的房屋產(chǎn)出肯定很難大幅度上升。很多城市不是沒(méi)有土地，而是沒(méi)有把土地利用在該用的地方”

1998年，孟曉蘇擔(dān)任房改課題組組長(zhǎng)，見(jiàn)證了排名前列次房改的全部歷程。作為房改方案的設(shè)計(jì)者之一，孟曉蘇對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展脈搏把握準(zhǔn)確、思路清晰，具有很高的前瞻性。

這與他豐富的經(jīng)歷是分不開(kāi)的。上世紀(jì)80年代，孟曉蘇身處中南海，擔(dān)任萬(wàn)里同志的秘書長(zhǎng)達(dá)8年，見(jiàn)證了那個(gè)風(fēng)云年代一系列重大改革開(kāi)放政策的制定與實(shí)施過(guò)程。1992年，他到中房集團(tuán)任職，從此在房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域深耕細(xì)作，歷任中房集團(tuán)總經(jīng)理、董事長(zhǎng)。孟曉蘇執(zhí)掌中房集團(tuán)期間不斷推進(jìn)住房制度改革，他系統(tǒng)、專業(yè)的思想對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了重要影響，被譽(yù)為“中國(guó)房地產(chǎn)之父”。