課程對象
房地產開發企業財務管理人員
課程時長
2天
課程收益
從內外部環境把握稅制改革方向，進而從房地產開發企業的視角管理企業稅收風險。通過課程的學習，從宏觀到微觀層面，把脈企業稅收頑疾。
課程提綱
第壹部分外部環境：稅收制度與稅收征管改革“面面觀”
第貳部分融H地產開發流程的稅收政策分析
——稅收視角下的“三大成本、三大環節、三大稅種”
第三部分內部稅收風險管理體系構建
課程目錄
第壹部分外部環境：稅收制度與稅收征管改革“面面觀”
——房地產開發企業面臨的稅收環境
一、我國稅收制度改革的前世今生
(一)現行稅收制度的概況
(二)稅收制度藍圖：六大稅種的改革
二、我國稅收征管改革的“高大上”
(一)“高”——政府與市場的調整：“放管服”背景下的營商環境
(二)“大”——互聯網 、大數據、金三系統、納稅信用體系：技術進步中的征管手段
(三)“上”——BEPS、CRS等：國際稅收征管的突飛猛進
第貳部分融H地產開發流程的稅收政策分析
——稅收視角下的“三大成本、三大環節、三大稅種”
一、稅收視角的分類
“三大成本”：土地成本、開發成本、稅收成本
“三大環節”：設立環節、開發/資本運作環節、銷售/自持環節
“三大稅種”：增值稅、企業所得稅、土地增值稅
二、土地成本涉稅分析
(一)土地取得方式：招拍掛、轉讓、股權投入等方式
(二)土地成本內容
1.會計核算
2.稅收政策：區分稅種
(三)設立環節：取得土地 公司設立
1.拍地主體與項目公司設立問題
2.項目公司設立時間 設立地點的選擇
(四)具體稅種規定
1.增值稅：抵減銷售額(最X政策、實操要點)
2.企業所得稅、土地增值稅
(1)分期開發土地成本扣除
(2)企業所得稅和土地增值稅異同分析
3.城鎮土地使用稅：納稅義務發生時間、計稅依據
4.房產稅：土地成本計稅規定
5.契稅：土地成本計稅依據(市政配套費)
6.印花稅
三、開發成本涉稅分析
(一)融資方式與稅收成本
1.兩大融資渠道：股權融資 債權融資
2.兩大融資渠道的基本稅收規定
(1)增值稅中的“股與債”的進項稅額
(2)企業所得稅的“債資比”與“關聯方”稅前扣除規定
(3)土地增值稅中財務成本特殊規定“5%或10%”
3.金融創新的法理判定
4.統借統還的稅收問題
5.融資方式中的票據問題
(二)建安成本涉稅問題
1.地產成本核算內容：以建安成本、三項費用(管理費用、財務費用、銷售費用)、開發間接費三大類成本歸集
(1)增值稅進項稅額可扣與不可扣的區分
(2)企業所得稅成本分攤的依據
(3)土地增值稅扣除項目的重要
2.營改增后：甲供材稅收問題
(1)建筑業增值稅政策
(2)3%與10%的博弈
3.建安合同管理與稅收風險
(三)人力成本(兼論個人所得稅問題)
1.人力成本在開發間接費、管理費用、銷售費用的區分
2.“工資、薪金”、職工福利、職工教育經費、工會經費的涉稅問題
3.地產企業典型個稅問題
(1)銷售環節贈送汽車、禮品等
(2)C獎等獲獎問題
(3)職工或客戶旅游獎勵
(4)員工借款
(5)股東借款
(四)營銷成本
1.售樓處稅收問題：租入房產、臨時建筑、Y久建筑
2.樣板間稅收問題：可售、不可售
3.銷售房產贈送汽車、禮品、精Z修
4.營銷員工資計稅
(五)公共配套設施：內容、可經營、不可經營
四、銷售/自持環節涉稅分析
(一)銷售環節收入確認
1.基本規定：收房、竣工備案、房產證、銷售合同等不同判定
2.預售收入
(1)增值稅、企業所得稅、土地增值稅預繳規定
(2)預售收入開具發票處理
(3)預售收入轉為銷售收入的處理
3.納稅義務發生時間的判定
4.視同銷售的稅收問題：增值稅、企業所得稅、土地增值稅關于視同銷售的具體規定
5.土地增值稅清算的時點
6.以房抵債的稅收問題
7.地下車位等收入問題
(二)自持環節稅收問題
1.房產稅：計稅房產的范圍、房產原值的確定、地下建筑與地上建筑的區分、納稅義務發生時間等其他問題
2.增值稅：計稅方法、適用稅率、不可抵扣進項稅額、不動產分期抵扣等具體問題
第三部分內部稅收風險管理體系構建
一、稅務風險管理目標：高、中、低
結合國家政策、行業發展、地區差異等多方面因素，從公司組織架構、股權結構考慮，以稅收安排為重要導向安排稅務風險管理目標。
二、稅務風險管理具體策略
1.公司管理層與決策層的稅收風險管理
2.公司稅收風險管理內部控制制度
(1)發票管理制度
(2)合同管理制度
(3)具體稅種管理制度
(4)稅款繳納與審批制度
(5)重大涉稅事項管理制度
多方位多層次稅收風險內控體系的構建，是企業稅收風險管理體系的核心。
3.公司稅收專業團隊的建立
4.稅收政策歸集與應用
5.內部納稅風險識別體系
6.納稅評估體系
三、稅務風險監督管理
