課程大綱

【課程背景】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，這是由房地產(chǎn)項(xiàng)目的特性所決定的，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有建設(shè)周期長、資金投入量大、成本核算環(huán)節(jié)多、成本分配復(fù)雜、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。所以正確進(jìn)行成本核算及分配，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的首要任務(wù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員面對(duì)日益精細(xì)化的經(jīng)營管理，需要正確地進(jìn)行成本、費(fèi)用核算，全面系統(tǒng)地反映各核算對(duì)象在整個(gè)開發(fā)周期里開發(fā)成本的構(gòu)成情況，實(shí)現(xiàn)成本核算和成本控制的目標(biāo)，并為房地產(chǎn)企業(yè)控制成本變動(dòng)、洞悉成本動(dòng)向、掌控投資進(jìn)度等提供客觀依據(jù)。

為正確核算開發(fā)產(chǎn)品成本，房地產(chǎn)企業(yè)要按照成本核算的基本程序，科學(xué)、合理、嚴(yán)密地組織本企業(yè)的成本核算工作，本次課程就為您詳細(xì)講解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算及分配，幫助您理清思路，掌握成本核算及分配的技巧。**終達(dá)到成本控制的目的。

【課程特色】

楊老師是外資企業(yè)和大型民營企業(yè)的實(shí)戰(zhàn)派財(cái)務(wù)專家，高級(jí)會(huì)計(jì)師。曾經(jīng)在頂級(jí)財(cái)經(jīng)院校任教，后擔(dān)任過大型地產(chǎn)集團(tuán)、投資集團(tuán)集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)、CFO等職務(wù)，具備學(xué)院派和實(shí)戰(zhàn)派雙重特點(diǎn)，授課風(fēng)格理論聯(lián)系實(shí)際、實(shí)用性很強(qiáng)。課堂氣氛生動(dòng)有趣、結(jié)合實(shí)務(wù)案例、采用交流互動(dòng)式學(xué)習(xí)方式，豐富的學(xué)習(xí)資料，讓學(xué)員在短時(shí)間內(nèi)獲得很大提升。

【課程收益】

掌握房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的會(huì)計(jì)科目，特別是土地開發(fā)成本都包含那些內(nèi)容、開發(fā)成本的六大科目、大三項(xiàng)費(fèi)用和小三項(xiàng)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用和配套設(shè)施費(fèi)用的區(qū)別；

掌握房地產(chǎn)企業(yè)成本核算程序；

掌握房地產(chǎn)企業(yè)成本核算及分配的具體操作，土地成本、建安成本等的分?jǐn)傇瓌t、分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

掌握預(yù)提費(fèi)用的適用條件，預(yù)提方法及分?jǐn)傇瓌t。

【課程對(duì)象】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高、中管理人員、業(yè)務(wù)骨干、會(huì)計(jì)核算人員、財(cái)務(wù)管理人員及計(jì)劃從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的人員

【課程時(shí)間】1天

【課程大綱】

一、 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的會(huì)計(jì)科目及核算范圍（1課時(shí)）

1、 房地產(chǎn)成本核算科目設(shè)置原則，方便歸集成本、方便后續(xù)成本分析、方便成本監(jiān)控需要，、適當(dāng)考慮稅務(wù)取數(shù)；

2、 土增稅稅法規(guī)定的六大項(xiàng)和六小項(xiàng)成本

（1） 六大項(xiàng)：取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、其他扣除項(xiàng)目、舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格。

（2） 六小項(xiàng)（房地產(chǎn)開發(fā)成本下）：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)科目范圍界定（1課時(shí)）

1、 土地成本與土地價(jià)款；

2、 前期費(fèi)用與基礎(chǔ)設(shè)施和建安成本

3、 開發(fā)成本與建安成本；

3、配套設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施；

4、開發(fā)間接費(fèi)用與三項(xiàng)期間費(fèi)用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算程序（1課時(shí)）

1、確定成本核算對(duì)象

2、歸集開發(fā)成本

3、設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，建立成本臺(tái)賬，核算和歸集開發(fā)成本。

4、確定成本分?jǐn)偡椒?/p>

5、確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法和標(biāo)準(zhǔn)。

6、在成本核算對(duì)象之間分?jǐn)偝杀?/p>

7、將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法和標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。

四、房地產(chǎn)企業(yè)成本項(xiàng)目的稅會(huì)比對(duì)（1課時(shí)）

1、什么是成本核算對(duì)象；

2、確定成本核算對(duì)象應(yīng)遵循的原則；

3、確定成本核算對(duì)象的具體操作。

4、成本項(xiàng)目的稅會(huì)比對(duì)

五、房地產(chǎn)企業(yè)成本分配方法的稅會(huì)比對(duì)（1課時(shí)）

1、會(huì)計(jì)核算對(duì)成本分配方法的規(guī)定；

2、企業(yè)所得稅處理對(duì)成本分配方法的規(guī)定；

3、土地增值稅處理對(duì)成本分配方法的規(guī)定。

六、結(jié)轉(zhuǎn)各項(xiàng)開發(fā)成本（1課時(shí)）

1、計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本

2、編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本。

3、正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本

4、分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本，并按建筑面積計(jì)算完工產(chǎn)品單位成本。

5、正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門確定）

6、根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。

7、編制成本報(bào)表，據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。

【案例解析】

1、橙天嘉禾影城江陰橙地影院項(xiàng)目開發(fā)成本核算

2、福州泰禾房地產(chǎn)西局玉園項(xiàng)目開發(fā)成本核算