房地產工程精細化管理與經典案例解析

**講   房地產企業管理升級的必要性

思考：白銀時代房地產公司該如何應對局勢的變化？

1：   簡析中國房地產市場當前形勢

1）當前房地產行業發展預測

        2）市場關鍵詞：風險與機遇并存

        3）企業面臨共性問題：庫存難消化、銷售難漲價、成本降不下

       4）行業關鍵詞：大企業、多元化、強強聯合、互聯網

七嘴八舌：【變天了】互聯網顛覆房地產？

【毀三觀】設計 營銷 工程三觀

【戰略論】房地產工程管理環境變化

結論：新常態下中小房地產企業轉型的關鍵之路：專業融合 管理升級 走有自己特色的發展之路

2：     新常態下房地產企業該如何實現自身的轉型升級？

1） 當前形勢下房地產企業轉型升級的必要性

2） 如何實現生產模式轉型？如何實現企業管理全面升級？如何創造新的利潤增長點？

第二講  項目工程精細化管理概論

1，   如何把房地產工程管理系統化，精細化？

（管控鏈，價值鏈，供應鏈；創建完善的企業管理系統）

（精細化管理的發展方向）

案例分析：萬科發展史上的兩次擴張為什么會帶來不同的結果？

2，   如何有效開展架構管理？

（選擇合理的管理架構就像找媳婦，適合自己的就是好的）

案例討論：四百米接力四個人跑快還是十個人跑快？哪個管理架構更合適？各自有什么特點？

3，  如何有效進行計劃管理？

（開發商計劃管理的現狀及改進建議）

案例分析：業界聞名的萬達模塊化計劃管理神奇在哪？

4，  如何有效進行成本管理？

（開發商成本管理的三個階段）

（如何有效控制設計變更與現場簽證？）

（如何有效開展二次優化設計？）

（哪些降本點值得關注？）

5，  新形勢下管理的角色定位和轉變

（我們是誰？）

       （標桿企業工程管理的理念轉變）

       （標桿企業工程管理人員的理念轉變）

       （現代質量管理觀念與傳統質量管理觀念的對比）

    6， 房地產工程管理核心要素

     關鍵詞：“四控、三管、一協調”

     如何實現項目管理的有效管控？

第三講  項目工程準備階段

1，  如何合理有效搭建項目管理團隊？

   （合理搭建項目管理團隊，精兵簡政，優化結構，提高效率，降低管理成本）

話題討論1: 地產行業到底需要什么樣的管理人員？

話題討論2：選擇什么樣的團隊架構適合本企業？

話題討論2：項目團隊穩定與協作的重要性 （破除“部門墻”的方法）

案例分析：萬達的項目組織架構和新形勢下的轉變

2，  如何合理選擇總承包和監理公司？

房地產企業工程管理普遍面臨的問題

1）越來越多的掛靠總包，只做土建且缺乏總承包能力；

2）如何肢解分包、分包的范圍、 權責多少才是合適？

3）供應商、施工單位的素質幾乎決定了工程營造的品質；

4）總包工程管理人員素質層次不齊，監理形同虛設，如何大化發揮總包和監理的管理能力？

6）低價中標的誤區，延伸出解決不完的甲、乙方日常工作矛盾

如何簽訂完善的總包合同與監理合同便于現場管理？合同界面如何劃分？

3，   如何做好工程管理策劃？

1）工程管理策劃要做些什么？

   2）工程管理策劃應包括哪些內容？

案例：標桿企業工程前期策劃書范本

4，   如何與營銷配合做好售樓部，樣板房，展示區的前期策劃？

（值得工程關注的幾個關鍵控制點）

（如何吸引客戶眼光打造“三點一線”亮點工程？）

案例分享：標桿企業項目亮點工程展示

第四講  項目工程實施階段

1， 開工前準備階段管理

★核心秘籍：該階段工程管理必須掌握的15大實施攻略

1、項目生產組織的確定         2、項目總控進度計劃的確定 

3、項目招投標計劃管理       4、項目成本管理要求

5、設計配合要求的確定       6、監理管理要求的確定

7、總包管理要求的確定       8、重大施工方案的提出及要求

9、變更洽商的管理       10、項目會議制度要求

11、工程檔案及文件管理要求   12、項目合同管理要求

13、對圖紙預審與會審          14、制定合理工期

15、施工總平面管理策劃        

案例分享：1、總包單位管理的“緊箍咒”---施工組織設計方案審核

2、施工總平面布置控制要點（關鍵點：塔吊布置、交通動線、臨時設施）

3、施工圖內部會審審查要點

          4、設計變更與現場簽證管控要點

分組討論1：如何調動總包單位和監理單位的積極性，發揮其大管理潛能？

分組討論2;  總包勞動力短缺怎么辦？總包資金鏈出問題怎么辦？

2、 項目工程管理精細化管控要點

關鍵詞：正確的方法 持續的執行力 

1，如何確保項目節點計劃的高達成率？

1）、工程管理進度控制    2）、項目進度目標分析    3）、項目總體計劃編制

一級計劃：公司2—3年的戰略經營計劃

二級計劃：項目開發里程碑節點計劃

三級計劃：各專業部門項目具體實施作業計劃

討論：1、關于3級進度計劃的重要性    2、計劃不力的主要原因分析

3、計劃編制及執行常見問題 

分組討論互動：如何保證工程關鍵節點計劃的順利完成？

2，現場過程精細化管理有效的14大環節

★核心秘籍：

1、過程控制---材料設備選用管理       2、過程控制---材料封存

3、過程控制---材料進場驗收           4、過程控制---施工質量樣板引路

分享： 1）工程樣板先行執行效果      2）樣板先行---高品質工藝工法樣板實體展示

5、過程控制---工程質量巡檢制度

案例：工程巡檢關鍵控制點分析

6、過程控制---要讓問題可視化         7、過程控制---例會制度

8、過程控制---成品保護               9、過程控制---工序檢查

分享1:項目各分部分項工程質量過程控制要點；

分享2：工程施工現場質量通病的預防與管控；

案例分析：武漢某兩地標項目，同是相鄰的兩個超高層項目，為何樁基工程和深基坑施工會出現兩種截然不同的結果？  

案例導入分組討論：如何才能控制好大直徑鉆孔灌注樁的施工質量？有何管控要點？

10、過程控制---實測實量              11、過程控制---施工安全管理

12、過程控制---文明施工管理      

 案例分享：優秀標桿項目施工現場安全文明管理展示

13、過程控制---工地開放日            14、過程控制---情景示范區 

   打造高品質情景示范區五大原則：

分析：掏不掏錢看戶型、買不買房看景觀

經驗分享：如何做好房地產景觀設計及施工管理？

案例分享：龍湖的項目景觀打造成功之處分析（PPT）

第五講   項目工程交付和后評估階段

**：交付前督查督導-“一房三驗”

1） 驗收前的準備工作（組織內部一房一驗）  2） 專項驗收及竣工驗收組織               3） 公司內部驗收的組織                           4） 保修合同及保修擔保 

實例分享：

     1、工程驗收工作要點及專項工程驗收           2、業主收房的重要關注點

 3、階段性交房前整改銷項的組織     

第二：工程竣工交付后管理

1、物業接管驗收準備會                  2、物業接管驗收

3、保修工作的組織、原則及管理          4、整改及收尾工作

第三：關注客戶體驗感

1、交付階段的快速反應直接影響客戶認知；2、交付階段是項目管理的后一道防線

資料分享：1、項目交房策劃方案  2、交付前、中、后的風險控制 

案例討論：某項目一個由施工隊的小動作引起業主退房事件的反思

第四：項目后評估實施要點

? 1 、項目整體施工組織管理總結

? 2 、技術管理及進度、質量、安全文明施工總結

? 3 、合同執行情況總結

? 4 、成本控制執行總結

? 5 、各部門配合工作總結

? 6 、 物業移交及客戶保修服務總結

思考：如何建立完善的產品缺陷反饋手冊？ 

案例分享：學習標桿企業如何做好項目后評估？

第六講    經驗交流及課程回顧

1）案例分享：標桿項目建設管理經驗交流（(ppt)

2）案例討論交流：武漢某項目深基坑垮塌帶來的諸多管理警示

3）與學員互動：個人管理經驗交流

4）課程回顧與總結