房地產(chǎn)項目清算與土地增值稅清算的涉稅處理
內(nèi)容提要：課程內(nèi)容主要以房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅和公司注銷清算為重點，講授過
程中對相關(guān)業(yè)務(wù)涉及到增值稅、企業(yè)所得稅的，展開差異性比較分析分析，力求學(xué)員能
夠?qū)υ鲋刀悺⑼恋卦鲋刀悺⑵髽I(yè)所得稅等稅種的處理有一個比較深入的了解和掌握，以
達(dá)到學(xué)習(xí)的目的。

第一部分 土地增值稅政策與清算技巧
一、土地增值稅法規(guī)與最新政策解讀
1、土地增值稅的納稅人和清算對象是誰？
2、土地增值稅的征稅對象和范圍有哪些？
3、土地增值稅的計稅依據(jù)如何確定？
4、土地增值稅的適用稅率和速算扣除數(shù)有幾級？
5、土地增值稅的計算原理與計算方法
6、土地增值稅收入確認(rèn)問題
（1）應(yīng)稅收入如何確認(rèn)
取得的收入有哪些需要繳納土地增值稅？
銷售面積發(fā)生差錯存在補退款如何處理？
收取的違約金、滯納金、賠償金等價外費用要不要計算繳納土地增值稅？
代收代付的水電增容費、有線電視安裝費、網(wǎng)絡(luò)費等如何處理？
開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其
他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)是否需要視同銷售？該如何處理？
將車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？
將不能銷售的公共配套設(shè)施對外銷售了又該如何處理？
將自有的土地承包他人開發(fā)收取的承包金如何做稅務(wù)處理？
企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？
拆遷安置土地增值稅如何計算？
以上各種行為的增值稅、企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？
……
（2）不征稅收入如何確認(rèn)
將開發(fā)產(chǎn)品對外捐贈是否需要繳納土地增值稅？
將土地和開發(fā)產(chǎn)品對外提供擔(dān)保、抵押是否需要繳納土地增值稅？
單位或個人將自有的房產(chǎn)與他人交換是否需要繳納土地增值稅？
什么是代建房？是否需要繳納土地增值稅？
房地產(chǎn)評估增值是否需要繳納土地增值稅？
以上各種行為的增值稅和企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？
免稅收入如何確定
納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售征免稅
國家征用、收回房地產(chǎn)的征免稅
因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷房地產(chǎn)的征免稅
個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房的征免稅
以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅
合作建房的征免稅
企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅
1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的征免稅
……

7、土地增值稅準(zhǔn)予扣除項目金額的確認(rèn)問題
（1）準(zhǔn)予土地增值稅前扣除的確認(rèn)原則
（2）取得土地使用權(quán)所支付金額確認(rèn)
（3）房地產(chǎn)開發(fā)成本如何確認(rèn)？
（4）房地產(chǎn)開發(fā)費用如何確認(rèn)？
（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何確認(rèn)？
（6）房地產(chǎn)企業(yè)的加計扣除如何確認(rèn)？
（7）轉(zhuǎn)讓舊房如何計算準(zhǔn)予扣除項目的金額？
……
二、土地增值稅清算應(yīng)對技巧
1、清算單位
2、清算條件
3、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
4、扣除項目清算
5、土地增值稅清算應(yīng)報送資料
6、清算項目的審核鑒證
7、土地增值稅的核定征收
8、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
9、土增稅的預(yù)征規(guī)定
三、土地增值稅納稅籌劃方法大揭秘
◆臨界點法 ◆費用轉(zhuǎn)移法 ◆收入分散法 ◆費用分?jǐn)偡?◆利息支出法
◆建房方式法 ◆合作建房法 ◆代收費用法 ◆核算對象法 ◆股權(quán)轉(zhuǎn)讓法

第二部分 房地產(chǎn)項目清算實務(wù)與技巧
一、房地產(chǎn)項目清盤注銷及公司注銷的規(guī)劃安排
1.公司清算與項目清算有何區(qū)別
2.項目清算如何進行稅務(wù)處理與清算程序
3.公司清算稅務(wù)處理的時間要求
4.項目清盤企業(yè)所得稅的處理技巧
5.公司清算財產(chǎn)的分配順序及要求
6.公司清算股東取得剩余財產(chǎn)的稅務(wù)處理
二、項目清算中的稅務(wù)風(fēng)險規(guī)避策略
1. 房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險的來源與關(guān)鍵點控制
2. 項目清算風(fēng)險的稅務(wù)處理技巧
3. 公司清算時多交的稅務(wù)能否辦理退稅？如何退？
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