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　　歡迎大家出席2023年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究成果發(fā)布會(huì)。接下來(lái)由我來(lái)跟大家分享中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究方法體系和中國(guó)房地產(chǎn)上市公司發(fā)展趨勢(shì)分析。

　　一、中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究方法體系

　　中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究始于2003年，今年已經(jīng)是第21次做這個(gè)研究。今年的研究背景相對(duì)復(fù)雜。首先，2022年我國(guó)面臨新冠疫情沖擊、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行、世界變局加快演變等多重考驗(yàn)，防風(fēng)險(xiǎn)、保民生、促穩(wěn)定、謀發(fā)展成為行業(yè)面臨的主要任務(wù)。雖然較好地完成了上述任務(wù)，但行業(yè)仍未走出困局，仍有許多發(fā)展難題待解。其次，2023年以來(lái)資本市場(chǎng)改革持續(xù)深化，很多政策都在推動(dòng)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，在《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》中，也針對(duì)專(zhuān)注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好且經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、覆蓋區(qū)域較廣、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，從資產(chǎn)激活、負(fù)債接續(xù)、權(quán)益補(bǔ)充、預(yù)期提升等四個(gè)方面，提出了改善資產(chǎn)負(fù)債表的措施，這些無(wú)疑都有利于行業(yè)和市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇。今年我們研究組在總結(jié)歷年研究經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善了研究方法和指標(biāo)體系，本著“客觀、公正、準(zhǔn)確、全面”的原則，發(fā)掘成長(zhǎng)質(zhì)量佳、投資價(jià)值大的優(yōu)秀房地產(chǎn)上市公司，探索不同市場(chǎng)環(huán)境下房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展模式，為投資者提供科學(xué)全面的投資參考依據(jù)。

　　研究對(duì)象是依法設(shè)立且公司的股份是在2023年3月31日前在國(guó)內(nèi)外主要的交易所上市的房地產(chǎn)企業(yè)。在評(píng)價(jià)方法方面，企業(yè)綜合實(shí)力、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、財(cái)富創(chuàng)造能力、投資價(jià)值評(píng)價(jià)的方法和指標(biāo)體系沒(méi)有變化，對(duì)投資價(jià)值評(píng)價(jià)指標(biāo)做了些微調(diào)，新增了預(yù)收賬款及其增長(zhǎng)率指標(biāo)，相應(yīng)地替換掉了投入資本回報(bào)率指標(biāo)。

　　二、中國(guó)房地產(chǎn)上市公司發(fā)展趨勢(shì)分析

　　1.上市房企數(shù)量趨勢(shì)

　　在市場(chǎng)及監(jiān)管因素作用下，新增上市房企數(shù)量在A股與H股呈現(xiàn)交錯(cuò)發(fā)展的特點(diǎn)；從上市公司存量數(shù)來(lái)看，A股上市房企數(shù)量開(kāi)始出現(xiàn)萎縮、且趨勢(shì)越來(lái)越明顯，H股上市房企數(shù)量也已達(dá)峰值。預(yù)計(jì)未來(lái)上市房企“退出”現(xiàn)象將更加明顯，新勢(shì)力新模式企業(yè)有機(jī)會(huì)借助政策利好成功上市。

　　2.上市房企經(jīng)營(yíng)規(guī)模趨勢(shì)

　　從上市公司總資產(chǎn)與總營(yíng)業(yè)收入可以看出，上市房企經(jīng)營(yíng)規(guī)模經(jīng)歷了“高速增長(zhǎng)-中低速增長(zhǎng)-負(fù)增長(zhǎng)”三個(gè)階段。2022年起，上市房企總資產(chǎn)與營(yíng)業(yè)收入出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，規(guī)模出現(xiàn)萎縮。隨著市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇，未來(lái)上市房企經(jīng)營(yíng)規(guī)模降幅有望縮減。

　　3.上市房企盈利能力趨勢(shì)

　　與經(jīng)營(yíng)規(guī)模趨勢(shì)類(lèi)似，上市房企凈利潤(rùn)總值經(jīng)歷了高速增長(zhǎng)與中低速波動(dòng)增長(zhǎng)后，近兩年連續(xù)下降。從未來(lái)發(fā)展看，上市房企盈利能力整體上有望改善，但是個(gè)體會(huì)持續(xù)分化。

　　4.上市房企市值表現(xiàn)趨勢(shì)

　　上市房企總市值在波動(dòng)中增長(zhǎng)，2007年達(dá)到萬(wàn)億元，2015年接近四萬(wàn)億元，而在近三年則連續(xù)下降，市盈率也持續(xù)下降。從未來(lái)趨勢(shì)看，整體或?qū)⑿》嘏兄禃?huì)趨于穩(wěn)定，少數(shù)企業(yè)有望持續(xù)增長(zhǎng)。同時(shí)市值增長(zhǎng)的動(dòng)力可能會(huì)發(fā)生變化，由過(guò)去主要與土地購(gòu)置和開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售規(guī)模相關(guān)轉(zhuǎn)向與租賃業(yè)務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)收入相關(guān)，這也是上市房企發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的方向之一。

　　5.上市房企競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)

　　從2023年一季度上市房企銷(xiāo)售與拿地情況看，大型央國(guó)企和部分優(yōu)質(zhì)民企及混合所有制房企比較活躍，有機(jī)會(huì)在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。