課程大綱:

一、預租合同

1、預租合同應包含哪些條款？——條款內容的確認

2、預租合同法律效力——預租合同有效的前提條件

3、租戶資質審查——從八大緯度審查租戶承租運營能力

【案例】：未取得合法建設手續建筑物租賃合同效力與責任承擔

二、租賃合同效力

1、一鋪多租的合同效力

2、未經公司授權簽訂的租賃合同效力認定

3、沒有竣工驗收的租賃合同的效力認定

【案例】：租賃合同效力糾紛

三、免租期

1、期限與租期關系——免租期是否超出了整個租賃期限

2、長短的博弈因素——免租期的終止條件及租金返還條件

3、免租期內產權人的房產稅——免租期表述及稅收優化

【案例】：免租期內不免租

四、租金及租賃保證金

1、租金支付方式——固定租金vs提成租金

2、租賃保證金——支付方式及遞增補足義務

3、物業管理費——服務內容及公用事業費代收代繳

【案例】：被遺漏的月租金

五、開業籌備

1、開業率的計算邏輯——計量單位及基數

2、計算范圍及排他條件——捆綁開業及運營范圍

3、違反開業率的違約責任——預期可得利益限額

【案例】：開業率的如何進行舉證

六、裝修

1、消防驗收——室內裝飾裝潢及開業前消防檢查的申報主體及費用承擔

2、裝修補貼——補貼主體、支付方式及協議簽訂

3、承租人裝修義務——裝修保證金、圖紙提供及開業日期

【案例】：美食廣場無法經營到底是誰的錯？

七、單方解約條件

1、延期交付——寬限期及退賠幅度

2、出租人單方解約前提——常見20種解約條件

3、舉證要點——解約條件的初步證明及抗辯思路

【案例】：招商虛假宣傳導致的合同解除

八、房屋返還

1、租賃合同中返款約定——返還方式及騰退前提

2、停水停電的常見實操——風險界限及規避方式

3、騰退后的招商影響——注冊地址遷移及餐飲、衛生許可證注銷

【案例】：能否單獨起訴移除注冊地址？

九、售后返租

1、委托管理協議的常規授權

2、商管公司與物管公司的博弈

3、售后返租的虛擬交付方式

【案例】：改造導致房屋面積減少是否需要賠償

十、帶租約出售

1、租賃端口注意事項

2、銷售端口注意事項

3、權利義務概括轉移協議

【案例】：侵害優先購買權的后果

十一、其他約定

1、排他條款——品牌限制及反制手段

2、轉租、分租——責任主體、限制及違約責任

3、商業保險——險種、保費及放棄代位權

4、優先購買權——承租人的放棄承諾

【案例】：侵犯優先購買權會產生何種不利影響？

【案例】：商場播放背景音樂侵權案