課程目標:
熟悉城市更新全流程及模式
厘清城市更新的背后邏輯
分析在本模塊中各項工作具體操作落地的實操方案與經驗
多元組合完全對應需求，解析城更背后的秘密
課程對象:
房地產企業更新板塊從業者、城市更新集團董事長、項目總、項目經理、主管，改建部門總監、主管，拆賠負責人、主管、員工、城市更新咨詢服務公司。
課程時間:1-7天
課程大綱:
第一模塊：城市更新基礎系列
一房企掘金城市更新實施路徑、操作模式及大灣區城市更新發展趨勢(課時2-2.5個小時）
1城市更新的定義與內涵
2城市更新的特點
3城市更新的三大類型
4典型案例及操作模式是哪些？
5房企為何要立即參與城市更新？
6城市更新對房企有哪些作用？
7房企應該怎么樣從無到有介入城市更新？
8為什么房企紛紛設立更新研究院？
9從大灣區城市更新發展的歷史看內地城市更新市場的發展趨勢
二房企如何掘金內地城市更新市場（課時1-1.5個小時）
1城市更新與普通招拍掛用地及傳統一級土地開發的不同之處
2內地政府開啟城市更新的必要性，有哪些作用
3政府在城市更新中的利益訴求和憂慮
4大灣區城市更新與內地城市更新的異同
5房企如何掘金及推動內地城市更新市場的成熟
6房價低如何算的過賬？
三深圳城市更新流程與其背后的邏輯（課時1.5-2個小時）
1城市更新發展歷程
2土地的二次開發
3城市更新的流程
3.1計劃立項，實行計劃管理
3.2土地建筑物權屬認定、舊屋村范圍認定及歷史用地處置
3.3專項規劃
3.4集資備案及確認實施主體
3.5轉地及移交入庫
3.6用地管理
3.7后續
四城市更新項目如何設置準入條件及門檻（課時1-1.5個小時）
1深入研究當地涉及集體土地資產政策
2政策未明晰缺失該怎么辦？
3招商方案的關鍵
4怎么設立條件門檻
5重要提示
6退出機制
7忌諱
8總結
第二模塊：投資拓展系列
一如何精準獲取城市更新項目（課時1.5-2個小時）
1更新舊改是未來主流趨勢
2更新的16個特點
3精準獲取更新舊改項目的20個途徑
4總結
二更新項目風險與研判分析（課時1.5-2個小時）
1宏觀層面
2微觀層面
3規劃層面
4與平臺公司合作需要核實的關鍵事項
5總結
第三模塊：報建、提容系列（課時1.5-2個小時）
一城市更新報批報建技巧
1前言
2外在因素
3內在因素
4初級技巧
5中級技巧
6高級技巧
7絕招
8忌諱
二城市更新提容改變規劃技巧（課時1.5-2個小時）
1容積率越高越好？
2容積率與控制性詳細規劃的關系
3提高容積率的職權
4提高容積率的主要論證方向
5提高容積率的低級技巧
6提高容積率的中級技巧
7提高容積率的高級技巧
8忌諱
第四模塊：開發商與各方合縱連橫技巧系列
一如何與平臺公司打交道（課時1.5-2個小時）
1平臺公司的定義與作用
2平臺公司分類
3平臺公司分析
4不同平臺的優劣勢分析
5更新舊改項目的關鍵要點
6需要了解那些關鍵事項
7合作模式
8特殊情況：如何選擇平臺公司？
9總結
二如何與第三方公司打交道（課時1.5-2個小時）
1第三方公司概念
2第三方公司的作用
3第三方公司分類
4第三方公司的優勢劣勢分析
5開發商的優勢劣勢分析
6與第三方公司合作的忌諱
7與第三方公司合作關鍵要點
8如何選擇第三方公司
9如何避免被迫與某些關鍵部門或個人推薦的第三方公司合作
10總結
三如何與地方政府打交道（課時1-1.5個小時）
1中國大陸經濟意義上的政府屬性
2政府職權和內部決策設置的邏輯
3政府關系事務哪個層級最關鍵？
4與政府打交道的關鍵
5政府在更新舊改中扮演的角色
四如何獲得地方政府支持與信任（課時1-1.5個小時）
1地方政府扮演的角色
2地方的訴求和憂慮
3為什么要取得地方政府的信任
4無法取得地方政府的信任會導致什么后果
5如何提高地方政府的信任
6總結
五如何與村集體打交道（課時1.5-2個小時）
1村集體歷史及股份公司股權分布
2村集體內部機構設置及重要人士
3村集體收入來源、人員構成及其他資產
4村集體上級管理部門及可能的群體性事件
5增進關系相關措施建議
6忌諱
六如何提高村集體信任（課時1-1.5個小時）
1基本概況
2某些開發商思維誤區
3村集體村民的視角
4提高信任的重要性
5解決方案
6忌諱
七如何確保村集體表決通過（課時1.5-2個小時）
1村集體表決工作的重要性
2確保村集體表決順利通過的技巧
3忌諱
4總結
八開發商在城市更新中如何借勢（課時1.5-2個小時）
1城市更新的本質和內涵
2借勢的概念
3城市更新中的“勢”
3.1地方政府
3.2其他開發商
3.3行業協會
3.4合作方
3.5其他利害關系人
3.6其他關聯方
3.7媒體
3.8人大代表、政協委員
3.9其他方
4“拉大旗作虎皮”
5借“勢”的原則
6借“勢”的時機
7忌諱
第五模塊：拆遷、動遷、改建系列
一城市更新中拆遷怎么拆（課時2-3個小時）
1拆遷的概念本質
2深圳城市更新拆遷的特點
3廣州城市更新拆遷的特點
4拆遷流程
5拆遷管理及拆遷技巧
6總結
二拆遷工作人員拆遷談判技巧（課時1.5-2個小時）
1概況
2基本素養
3前期充分準備
4低級拆遷技巧
5中級拆遷技巧
6高級拆遷技巧
7忌諱
8總結
三拆遷中的借勢技巧、釘子戶成因及應對方案（課時2-2.5個小時）
1拆遷中借勢的重要性
2拆遷工作中的一些需要注意的事項
3拆遷借勢的16個技巧
4釘子戶成因
5釘子戶應對方案
6總結
四如何控制違法建筑（課時1-1.5個小時）
1違法建筑、違章建筑的定義和異同點
2違章建筑、違法建筑的來龍去脈
3查處的執法單位有哪些？
4十二個控違方法
5違章違法建筑的后果
6懂得借勢，有所忌諱
7總結
五拆遷工作如何揚長避短（課時1.5-2個小時）
1概況
2一般開發商拆遷中的思維模式問題
3不要被牽著鼻子走
4被忽視的被拆遷戶訴求
5轉變思維模式
6有哪些優勢可以談？
7總結
六被拆遷人的心理變化（課時1-1.5個小時）
1抗拒
2欣喜
3迷茫
4憂慮
5觀望
6準備
7幻想
8消極
9磨合
10便宜
11信任
12妥協
七拆遷中層如何應對拆遷工作（課時1-1.5個小時）
1拆遷中層現狀
2拆遷中層工作中的苦惱
3工作外困擾
4拆遷是系統工程
5拆遷中層如何應對
6總結
八城市更新如何確權及工作流程指引（課時2-3個小時）
1城市更新的流程
2確權的重要性
3確權的有證與無證
4產權登記注意事項
5確權的不同情形
6特殊房地產的不同情形
7已買賣綠本房產的處理
8港澳臺地區及境外人員確權
9具體操作說明
10中央確權政策及工作流程
11買賣回遷房利與弊
12城市更新回遷房買賣歷史
13為什么這兩年回遷房買賣流行
14回遷房怎么買？
15什么樣的人會賣回遷房指標？
16回遷房買賣風險分析
17回遷房買賣風險分析
18各類房產概念
19各類房產類型風險分析
第六模塊：大灣區系列
一大灣區主要城市城市更新容積率測算及邏輯（課時1.5-2個小時）
1更新容積率概述
2容積率主要關聯因素
3城市更新的容積率測算規則
4城市更新容積率測算規則的模式
5珠三角主要城市城市更新的容積率測算
二城市更新項目的總成本費用構成估算（課時1.5-2個小時）
1土地使用權出讓金即地價
2前期溝通協調費
3拆遷總成本
4更新技術費（此名詞未必準確）
5報建費用
6管理費用
7財務、稅務費用
8銷售費用
9不可預見費
10大灣區主要城市城市更新成本
第七模塊：更新項目總系列
一城市更新項目總該如何開展工作（課時2-2.5個小時）
1更新項目具備哪些素質
2項目總主要工作內容
3具體如何開展工作
4總結
5忌諱
二如何從新人快速變成更細項目總（課時1.5-2個小時）
1更新是未來主要城市的主流趨勢
2更新項目存在巨大需求
3更新項目特殊之處
4那個業務口更適合培養更新項目總
5怎么培養合格的更新項目總
6重點需要掌握的知識及實操經驗有哪些
三更新項目總應具備的能力素質（課時2-2.5個小時）
7更新項目總定位
8一般員工、基礎管理者向更新項目總轉變
9更新項目總的業務有哪些
10更新項目需要具備的核心能力
11區域片區更新項目總決策層面關注
12單一項目更新項目總執行層面關注
13更新項目具備哪些素質
四城市更新中易犯的十六錯誤（課時1-1.5）
9以為錢多，胡亂拓展
10各方訴求，缺乏了解
11缺乏風控，感覺良好
12盲目占坑，大賭預期
13自信過頭，剛愎自用
14管理低下，執行力差
15不肯授權，一刀切
16不接地氣，無法落地
17違法亂紀，膽大妄為
18寸步不讓，急功近利
19形式主義，效率低下
20各自為戰，私利優先
21追求規模，忽視效率
22舉債擴張，資金斷鏈
23管理粗放，資金浪費
24內外勾結，損公利己
第八模塊：房地產宏觀政策分析
一當前國際國內局勢、房地產發展趨勢及新形勢下房企如何轉型及破局（課時3-5個小時）
1當前國際局勢
2國內社會經濟形勢
3國內土地房地產政策趨勢
4房企應對措施如何破局
5總結
二近幾年近期房地產相關政策分析
12016年房地產長效機制、房住不炒
2近幾年房企融資政策-房企融資難度日益加大及影響分析
3三道紅線及影響分析
4三道紅線補丁（銷售額40%及商票納入監管）及影響分析
5貸款集中度管理制度及影響分析
6集中供地及影響分析
7各地加強限價、限售、限購、限貸及影響分析
8房地產稅分析
9租住同權趨勢分析
10地方城投平臺影響分析（近幾年以來對地方城投平臺的政策梳理總結及影響分析
11（含國有土地使用權出讓收入在內的四項政府非稅收入劃轉由稅務部門征收對）
12共同富裕下房地產影響分析
（降低杠桿，打擊影子銀行p2p、遏制資本無序擴張，教培、互聯網）分析
13政策扶持鼓勵那些行業分析
租賃市場政策及影響分析
其他房地產政策（防止資金流入房地產行業，額度受限，利率上升等）
14總結
三開發商如何應對三道紅線政策（課時1-1.5個小時）
1內地開發商與香港開發商的不同
2內地開發商高杠桿概況
3開發商融資渠道
4三道紅線計算方式與解讀
5十五項應對方案
6總結
第九模塊；職業規劃
地產人的職業規劃分享（課時2-2.5個小時）
25房地產相關專業及就業途徑
26房地產業務分工及其特點
27房地產職業路徑選擇
28房地產職業發展困境及其產生原因、應對措施
29房地產行業發展前景
