課程目標:

熟悉城市更新全流程及模式

厘清城市更新的背后邏輯

分析在本模塊中各項工作具體操作落地的實操方案與經驗

多元組合完全對應需求，解析城更背后的秘密

課程對象:

房地產企業更新板塊從業者、城市更新集團董事長、項目總、項目經理、主管，改建部門總監、主管，拆賠負責人、主管、員工、城市更新咨詢服務公司。

課程時間:2天

課程大綱:

一從項目實操角度解讀城市更新（課時3個小時）

1前言

2城市更新定義和內涵

3城市更新特點

4城市更新類型和典型案例

5洗地、整合、做大蛋糕、降本、分蛋糕及平衡

6如何參與并推動城市更新

二、重慶城市更新政策解讀（2個小時）

1、《重慶城市更新管理辦法》

2、城市更新專項規劃、城市更新技術導則解讀

3、n配套政策的解讀

三、城市更新土地出讓模式（課時1個小時）

1、前言

1.1凈地毛地、經營性建設用地招拍掛等基本知識

1.2城市更新領域土地出讓模式的特殊性，必須一二級聯動

2、各區域城市更新土地出讓（華南、西南、華東、西北等等）

3、各地城市更新土地出讓模式（土地的整合和出讓）

4各地具體一二級聯動的方式

4.1協議搬遷凈地劃撥或直接協議出讓（福州、深圳、深圳、佛山等等）

4.2原土地權利人自改（天津、北京、成都、廣州、深圳等等）

4.3原土地權利人的合作協議出讓獲得（廣州、成都、上海、北京、深圳等）

4.4帶條件或方案招拍掛（廣州、重慶、徐州、上海等等）

4.5地隨房走（成都、北京等）

4.6存量用地房屋轉型升級（重慶、徐州、北京等等）

4.7零散地土地劃撥或協議出讓（重慶、徐州、北京、南京等）

4.8土地使用權作價入股（北京、大連、成都等）土地房屋作價入股使不具備改造能力的原權利人也可以分享開發紅利，獲取相對高額的回報與投資人共同承擔風險，激發原權利人積極性

5、如何實現一二級聯動（東莞毛地掛牌凈地出讓）

6、總結

四、城市更新報批報建技巧（課時2個小時）

9前言

10外在因素

11內在因素

12初級技巧

13中級技巧

14高級技巧

15絕招

16忌諱

五、城市更新提容改變規劃技巧（課時1.5-2個小時）

17容積率越高越好？

18容積率與控制性詳細規劃的關系

19提高容積率的職權

20提高容積率的主要論證方向

21提高容積率的低級技巧

22提高容積率的中級技巧

23提高容積率的高級技巧

24忌諱

六、如何與第三方技術公司打交道

1、第三方技術公司概況

2、第三方技術公司的作用

3、第三方技術公司分類

4、第三方技術公司的優劣勢分析

5、開發商的優劣勢分析

6、與第三方技術公司合作忌諱

7、與第三方技術公司合作的要點

8、如何選擇第三方技術公司

9、如何避免被迫與強勢第三方技術公司合作

10、總結

七、城市更新中如何與地方政府打交道（課時2個小時）

8政府職權和內部決策設置的邏輯

9政府關系事務哪個層級最關鍵？

10與政府打交道的關鍵

11地方政府扮演的角色

12地方的訴求和憂慮

13為什么要取得地方政府的信任

14無法取得地方政府的信任會導致什么后果

15如何提高地方政府的信任

16總結

八、城市更新中如何借勢（課時2個小時）

17城市更新的本質和內涵

18借勢的概念

19城市更新中的“勢”

3.10地方政府

3.11其他開發商

3.12行業協會

3.13合作方

3.14其他利害關系人

3.15其他關聯方

3.16媒體

3.17人大代表、政協委員

3.18其他方

20“拉大旗作虎皮”

21借“勢”的原則

22借“勢”的時機

23忌諱

九、城市更新項目總該如何開展工作（課時2-2.5個小時）

6更新項目具備哪些素質

7項目總主要工作內容

8具體如何開展工作

9總結

10忌諱

十、城市更新項目成本構成（課時2個小時）

1、土地使用權出讓金

2、前期溝通協調費

3、拆遷總成本

4、更新技術費

5、報建費

6、管理費

7、財務稅費

8、銷售費用

9、不可預見費

10、大灣區主要城市城市更新項目更新成本

十一、土地房地產政策趨勢及轉型突圍策略

1、土地房地產政策（2016-2021年）分析

2、房企當前及今后困境

3、救市政策分析

4、轉型策略

5、總結