目前，中國的房地產(chǎn)行業(yè)正處于新經(jīng)濟增長周期，房地產(chǎn)補庫、調(diào)控等長效機制、資金周期提速、行業(yè)并購等將充斥近幾年房地產(chǎn)投資市場。

7月17日，中原視點新經(jīng)濟增長周期房地產(chǎn)趨勢高峰論壇以”解碼城市 賦能轉(zhuǎn)型”為題，全面解讀全國重點城市樓市行情，剖析行業(yè)未來戰(zhàn)略發(fā)展動向和市場格局，提供未來重點市場戰(zhàn)略思路。騰訊房產(chǎn)作為特別協(xié)辦媒體，全程報道現(xiàn)場盛況。

北大光華管理學(xué)院教授、北大經(jīng)濟政策研究所所長、長江學(xué)者特聘教授陳玉宇進行了名為《長期增長 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展》的主題演講，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供新的思路。

陳玉宇認為：“中國最近幾年來發(fā)生的短期經(jīng)濟增長中有如下特點：一、中國最近三四年來的經(jīng)濟增長最主要是消費的驅(qū)動。二、服務(wù)業(yè)是主角。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化受制于需求結(jié)構(gòu)，家庭需求結(jié)構(gòu)最根本性的決定力量是家庭的收入水平。市場經(jīng)濟是為了滿足人們的需求的，所以生產(chǎn)結(jié)構(gòu)必須跟著調(diào)整。”

陳玉宇指出，目前金融業(yè)增加值占GDP比重上升太快，醞釀著風(fēng)險。他判斷，未來金融業(yè)過去那些過于魯莽、過于粗放的會被遏制，那些更加健康的金融業(yè)務(wù)會被鼓勵。

關(guān)于長期的房價，陳玉宇稱，真實房價的上升，取決于人們長期需求的力量和土地供給的彈性，對大都市而言，不可能有更多的土地供給，而需求會拉動這種長期的價格的上升，是真實房價的上升。而中國中小城市房價將維持不變，名義房價按照建材成本的上升而上升。

最后，陳玉宇提出，年輕人作為需求者，要為他們提供怎樣的產(chǎn)品和服務(wù)，蓋什么樣的房子，在哪蓋，這些人作為生產(chǎn)者，會去從事什么行業(yè)，社會能創(chuàng)造什么工作崗位，讓這些新的高素養(yǎng)的勞動力能夠共同推動這個社會的經(jīng)濟進步，是我們要思考的問題。

以下為論壇實錄：

先講排名前列個問題，當(dāng)前的形勢，幾句話，因為我感覺談?wù)摱唐谛蝿萃容^誤導(dǎo)大家，我們每天都從微信當(dāng)中、各種自媒體當(dāng)中看到各種關(guān)于經(jīng)濟形勢的議論。我個人認為，這些議論分成兩大類。排名前列類是中國經(jīng)濟處在非常危險之中，令人非常悲觀，無論短期或者長期都令人悲觀。第二類是謹慎的樂觀，還有一個特點對中國整個經(jīng)濟的判斷，外國人判斷比中國人判斷要樂觀一些。中國其實是兩極化的，處在主導(dǎo)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的人判斷要悲觀一點，處在新產(chǎn)業(yè)的人要樂觀一些。我個人看法是，當(dāng)我們分析這樣的問題的時候，要區(qū)分短期和長期，剛才光茂也說了，我們作為這個行業(yè)，不僅僅是看今年上半年、今年下半年，還要看看未來五年、未來十年甚至未來更長時間。

一個國家的經(jīng)濟每時每刻都受到兩種力量的影響，一個力量是長期力量，或者是結(jié)構(gòu)性的力量，以這個國家的體制、法制水平、政商環(huán)境、商業(yè)文化、社會的規(guī)范，還都是一些長期的，每時每刻的，可能影響一個國家數(shù)十年的力量，塑造了這個國家長期增長路徑。另外一類力量是暫時性的，甚至是一次性的、隨機發(fā)生的一些短期的因素，影響這個國家的經(jīng)濟，對這個國家的經(jīng)濟造成一些沖擊，甚至?xí)沟眠@個國家的經(jīng)濟在短期內(nèi)偏離長期的軌跡，這些短期的力量有一些是正面的力量，有一些是負面的力量。比如最近幾年也許各種各樣的短期負面的力量集中得比較多，這些力量包括自然的、包括外部世界的，甚至也包括我們在政策上的許多舉措所造成的短期的這些沖擊。這些短期的沖擊會使得我們的經(jīng)濟短期內(nèi)發(fā)生很多劇烈的變化。這就要求我們你考慮你的事業(yè)的時候，你要稍微更多的重量放在長期的考量上，還是短期的考量上，我認為行業(yè)不一樣，如果你是做金融的，你可能對于短期的這種風(fēng)險和變化非常關(guān)注。但是如果你是做很多實業(yè)的話，你可能需要稍微做一些甄別和區(qū)分，不能因為短期的負面力量過多而使得你對于長期的很多規(guī)劃過于悲觀。這是我基本的想法。

從經(jīng)濟學(xué)家來講，中國總體上2018年那種經(jīng)濟下行的風(fēng)險，大家認為今年上半年基本穩(wěn)住，下半年基本上會持續(xù)上半年的態(tài)勢，所以對于未來簡單的預(yù)測，我們今年全年的經(jīng)濟增長大約6.3%左右，明年悲觀一點考慮了很多因素可能到6.0%，大概是這個樣子。所以只看數(shù)據(jù)不是特別有意思。

我想談一下中國最近幾年來發(fā)生的短期經(jīng)濟增長當(dāng)中的一些特點，很多人仍然堅持老調(diào)重彈，說中國是投資驅(qū)動的，其實不是，中國最近三四年來的經(jīng)濟增長最主要是消費的驅(qū)動。比如說今年上半年，消費差不多對經(jīng)濟增長的貢獻達到60.1%，我們是消費強勁的。其實這幾句話作為業(yè)內(nèi)的人應(yīng)該思考，消費強勁不是買榨菜或者買衣服變得更加強勁，你會發(fā)現(xiàn)中國老百姓已經(jīng)悄然的在購買服務(wù)方面增長得更快，份額擴張得更快，這是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)變化的一個潛在涌動的很渾厚的力量，一會兒我會談到這個主題。

第二個是服務(wù)業(yè)是主角。我們在過去十年不到的時間，差不多八年的時間里邊，我們發(fā)生了的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，是美國30年那么大的變化。看一個數(shù)字，2010年的時候，中國的第三產(chǎn)業(yè)只有44%的水平，今年上半年到53%多的水平，我們短短八年時間，服務(wù)業(yè)占GDP的比重上升了10個百分點。很多人對此沒有充分理解和認知這個事情。中國的服務(wù)業(yè)增長速度超過制造業(yè)或者排名前列產(chǎn)業(yè)已經(jīng)連續(xù)十年了，雖然我們?nèi)匀挥泻芏鄬＜摇W(xué)者或者政策決策者在強調(diào)，我們需要搞實業(yè)，而狹隘一點的人把這個實業(yè)理解為制造業(yè)，但是這個趨勢在發(fā)生變化，不是政策號召。政策號召一個國家發(fā)展實業(yè)并不錯，重要的是怎么發(fā)展這個實業(yè)，需要一個大的份額還是一個強的競爭力的實業(yè)，一會兒我還會談到這個主題。

再看另外一個變化，制造業(yè)，我們制造業(yè)是藍色那條線，從2001年加入WTO的時候，我們中國的制造業(yè)份額已經(jīng)相當(dāng)高了，但是制造業(yè)還在繼續(xù)增長，因為給我們提供了廣泛的世界市場，中國制造業(yè)仍然以快于經(jīng)濟增長的速度在增長，所以它占的份額還在擴張，一直擴張到2010年，從2010年以后，制造業(yè)就到達較高峰了。到了2018年，會發(fā)現(xiàn)制造業(yè)藍色那條線的柱子開始往下降，而且我告訴你，工業(yè)部門包含了制造業(yè)加上建筑業(yè)這兩個部門，這就是我給大家看的短期形勢。排名前列，中國此時此刻的短期經(jīng)濟增長受消費驅(qū)動，中國老百姓的消費信心和強勁程度看起來還可以，但是它會波動。第二，受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的驅(qū)動，服務(wù)業(yè)增長速度很強勁，也很快，因此，這就意味著工業(yè)部門在萎縮，所以你去跟任何工業(yè)部門的企業(yè)家聊天，他都認為這個經(jīng)濟沒有前途了。

現(xiàn)在談一點稍微中長期的事情，我們先看一個事情，在過去200年的時間里邊，經(jīng)濟學(xué)家把經(jīng)濟增長的數(shù)據(jù)都提在時間上調(diào)整到可比的程度，畫出來的圖是這樣的圖，上面那條線是美國從2000美元人均GDP，用今天的美元購買力衡量，1800年美國是2000美元人均GDP，叫國際元，到今天增長到5萬多美元，美國人均真實GDP每年只增長2%，連續(xù)200年就會增長50倍，所以會從2000美元到今天的5萬美元。咱們中國在工業(yè)革命的前150年，都沒有擺脫一個農(nóng)業(yè)國的發(fā)展路徑，一直到建國以后，經(jīng)過大量的探索，一直到改革開放之后，我們中國迅速的升到今天這樣。中國今天是個什么水平呢？從1978年中國改革開放的時候，中國那時候相當(dāng)于美國人均GDP的5%，到去年中國相當(dāng)于美國人均GDP的20%，那些國家追趕美國的路徑是這個樣子。最近的M2是給大家做了一個預(yù)估，有兩種評估辦法，一種評估辦法是按照市場匯率去換算一個國家的GDP，我國中國是人均GDP5500美元，另外一種是按照購買力的辦法換算，去年人均GDP是14000美元。按照市場匯率來換算，我們大約2030年會超過美國總量GDP。按照購買力平價來換算，兩年前我們已經(jīng)超過美國了。

我用一個可比口徑上的話來說，我們中國在1980年的時候，大約人均GDP用今天的美元購買力來衡量是800美元，做到了2008年的8000美元，做到了去年的14000美元。我們改革開放40年，人均GDP在可比口徑上上升了十六七倍的水平，這十六七倍的水平是過去40年我們看到的樣子。我們要猜測的是，未來二三十年是什么樣子，我可以告訴你，按照5%的經(jīng)濟增長，25年后中國差不多是5萬美元人均GDP水平。按照4%的經(jīng)濟增長，25年后我們大約是3萬多美元人均GDP。所以大家在心里有這樣一個數(shù)，我們要關(guān)心和判斷的是中國能不能維持一個中等速度的增長，在稍微長一點的時期。我認為理論上，日本1953年的時候人均GDP用今天的美國購買力衡量是3000美元，經(jīng)過了40年變成了3萬美元，是在高水平上上升了10倍。我們從800美元上升到8000美元是在低水平上上升了10倍。所以在這點意義上，日本經(jīng)驗仍然有助于我們?nèi)W(xué)習(xí)和借鑒。

當(dāng)一個國家人均收入從窮到富，從1000美元人均GDP上升到1萬美元上升到3萬美元，會發(fā)生兩個結(jié)構(gòu)變化。排名前列個結(jié)構(gòu)變化是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，這是十個發(fā)達國家，在過去200年一二三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化圖，橫軸是人均GDP，縱軸是排名前列產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)占GDP的份額，左邊這一類是這三個產(chǎn)業(yè)雇傭的勞動力的份額，右邊這一列是這三個產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的份額。對于這十個西方發(fā)達國家，1800年到2000年，當(dāng)他們從1000美元上升到今天4萬美元的時候，你會看到農(nóng)業(yè)部門的勞動力從70%、80%下降到1%、2%，農(nóng)業(yè)增加值占的比重相應(yīng)發(fā)生了變化。最需要大家注意的是，在這200年過程當(dāng)中，發(fā)達國家的制造業(yè)經(jīng)歷了先上升后下降的過程，當(dāng)他們深處1000美元人均GDP的時候，工業(yè)部門占的比重是10%左右，當(dāng)是1萬美元人均GDP的時候，工業(yè)部門上升到40%左右，直到現(xiàn)在是20%左右。服務(wù)業(yè)一直在上升。隨著橫軸人均收入的上升，從1000美元到1萬美元到3萬美元到4萬美元，農(nóng)業(yè)份額的變化是這樣一個圖。制造業(yè)大約有一個先上升后下降的態(tài)勢，制造業(yè)的就業(yè)比重，服務(wù)業(yè)的比重，這是服務(wù)業(yè)就業(yè)的比重。而我們中國的情況，中國從農(nóng)業(yè)占GDP比重30%多，下降到前兩年的7%，今年上半年5%。服務(wù)業(yè)我們已經(jīng)干到53%、54%，從80年代的20%幾上升到現(xiàn)在的53%。日本今天農(nóng)業(yè)占的比重是一個點，服務(wù)業(yè)占70個點。美國服務(wù)業(yè)占77個點，工業(yè)部門占22個點。工業(yè)部門的22個點有12個點是制造業(yè)，另外10個點是建筑業(yè)等。另外農(nóng)業(yè)占一個點。

這是中國三大產(chǎn)業(yè)的變化，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)只占5個點了，服務(wù)業(yè)發(fā)生了快速的上升，制造業(yè)在比較高的水平上持續(xù)到2010年開始了下降，我希望說服大家的是，想告訴你從2010年開始的制造業(yè)的下降、工業(yè)部門的下降，是長期趨勢。

這三個產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員的占比，可以看到農(nóng)業(yè)是大量的勞動力的來源，農(nóng)業(yè)的就業(yè)人數(shù)下降非常快，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)上升，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)今天也是歷史較高水平了，從今天往后20年，制造業(yè)不會吸納中國的就業(yè)了，而會釋放更多的從業(yè)人員。需要有更高、更快的、更能創(chuàng)造工業(yè)崗位的服務(wù)業(yè)的發(fā)展，這跟房地產(chǎn)業(yè)究竟有怎樣的關(guān)系，需要業(yè)內(nèi)的人來思考。

我們做了一些預(yù)測，也是為發(fā)改委十四五規(guī)劃做的簡單的預(yù)測，按照剛才的樣子我們做的這些外推的預(yù)測，連科學(xué)方法跟連猜帶蒙相結(jié)合做的。你拿眼球瞅著也能做預(yù)測，你說也許背后有規(guī)律的話，也許十年之后，中國農(nóng)業(yè)只占3%，中國服務(wù)業(yè)現(xiàn)在54%的水平上也許十年后會到60%，你也會做這樣的猜想。我不詳細講了。

下面談一下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化背后的原理在哪。這個原理如此簡單，我甚至都認為為什么社會上大家對這個事情談?wù)撨@么少，為什么產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)會變化？受制于需求結(jié)構(gòu)，什么叫需求結(jié)構(gòu)？回想一下你們家庭去年一共開支50萬塊錢，吃飯占了多少比重，旅游占了多少比重，穿衣服占了多少比重，教育、醫(yī)療、娛樂分別占了多少比重，這個比重結(jié)構(gòu)就叫需求結(jié)構(gòu)。我要告訴你，你家庭的這個需求結(jié)構(gòu)最根本性的決定力量是你家庭的收入水平。不同收入水平的人家有不同的需求結(jié)構(gòu)，中國人平均收入一千美元的時候，平均把40%的錢花在吃的方面。當(dāng)中國人收入變成一萬美元的時候，你不會平均把四千美元花在吃的上面，你只會把八千美元花在吃的上面，因此吃這件事主糧的支出這件事，在你支出結(jié)構(gòu)當(dāng)中所占比重就從40%下降到8%了。市場經(jīng)濟是為了滿足人們的需求的，所以生產(chǎn)結(jié)構(gòu)必須跟著調(diào)整。這里面如果一定要談?wù)撘粋€經(jīng)濟的詞匯的話，叫做需求的收入彈性。

需求的收入彈性指的是你在某件產(chǎn)品上支出的增長速度，跟你收入的增長速度相比，如果快于你的收入增長速度，我們就說你的需求收入彈性大于1，這個行業(yè)的產(chǎn)品在需求當(dāng)中隨著收入的上升占得的份額就會上升。如果某些行業(yè)需求收入彈性小于1，隨著收入的上升，需求份額會下降，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)當(dāng)中的份額也會下降。我們過去40年時間里，中國是工業(yè)部門工業(yè)產(chǎn)品需求收入彈性大于1，隨著中國人變富，從800美元變到8000美元，工業(yè)部門產(chǎn)出份額不斷增加，但是到了2010年，最近這十年，隨著我們?nèi)司杖肜^續(xù)增加，中國人沒有按比例的把那么多錢花在工業(yè)部門的產(chǎn)出上，所以份額下降。

再舉一個例子，美國人此時此刻將他全部消費的那12萬億美元當(dāng)中的4%花在穿衣服上，中國人差不多把14%花在穿衣服上。美國人也不是一開始只把4%花在穿衣服上，而是在美國人比較窮的時候，比如二戰(zhàn)結(jié)束后不久，美國差不多也是把14%、15%左右的收入花在穿方面，現(xiàn)在美國只把4%花在穿的方面，特別額仍然比中國大很多，但是份額很低。

再告訴大家一個結(jié)論，今天那么多傳統(tǒng)企業(yè)的人感覺經(jīng)濟要出問題，這種感覺不錯是對的，因為他會感受到，雖然你看到中國的人均收入、人均GDP在上升，但傳統(tǒng)行業(yè)的人感受到是壓力、困難和死亡的威脅，因為他看到中國人的收入花7年時間收入翻一番，你某個行業(yè)所占得的份額從10%下降到5%，你要做的調(diào)整是什么？這個行業(yè)得有5%的企業(yè)出局，有5%的就業(yè)轉(zhuǎn)移到別的行業(yè)去，怎么來完成這個轉(zhuǎn)變？得這個行業(yè)的企業(yè)通過激烈的你死我活的競爭來完成。所以中國政策當(dāng)中有一些小的誤區(qū)，比如我們要保護制造業(yè)，你不是保護每個制造業(yè)企業(yè)都不死，你要讓該死的迅速死去，不能讓該死的不死。你要讓能夠活下去的能夠活得更好，活得更好是件難事，有5%的企業(yè)出局了，剩下5%的企業(yè)利用原來一半的就業(yè)人員得通過技術(shù)改造和提高勞動生產(chǎn)率能生產(chǎn)出比原來還多的產(chǎn)出，這是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化背后的簡單的經(jīng)濟學(xué)道理。我們有時候忘掉了這樣的常識，比如山東在拼命保護電解鋁，電解鋁的市場份額在整個生產(chǎn)當(dāng)中的份額是下降的，需要讓一些企業(yè)出局，留下來的企業(yè)要更好、更高效的去生產(chǎn)。也有一些企業(yè)家經(jīng)常跟我抬杠，說我就不信了，這個國家只需要陽光中原地產(chǎn)、只需要抖音、只需要快手，不需要水泥、不需要鋁合金。我說你說得沒錯，這個國家永遠都需要水泥和鋁合金，但是就不需要你來說。這個行業(yè)發(fā)展很快。如果中國能變成3萬美元國家，你的農(nóng)業(yè)大約只占3個點，你的第二產(chǎn)業(yè)會從今天的38個點降到25個點左右，制造業(yè)大概只剩18到20個點，這是10到15年要發(fā)生的變化。如果經(jīng)濟增長停滯了，收入水平就這個水平了，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也不需要變。

接下來談一下外部經(jīng)濟的平衡。我們很多人低估了外部世界的變化對中國經(jīng)濟發(fā)展的重要性，我們對過去40年中國經(jīng)濟增長奇跡，過多的歸結(jié)為我們自身的努力，我當(dāng)然認為自身的努力是排名前列位的，但是外部世界的變化對我們非常重要。過去40年，被稱為全球化的40年，這40年發(fā)生的變化是三個內(nèi)容的變化。排名前列個內(nèi)容的變化就是國際貿(mào)易的興起，這個國際貿(mào)易的興起速度有多快呢？全世界的出口增長速度是全世界GDP增長速度的兩倍，因此出口占全世界GDP的比重從1980年的7%左右上升到今天的27%。我們中國在這樣一個全球化分工的過程當(dāng)中，我們都知道我們實行開放的政策在過去40年，我們看到中國的出口占中國GDP的比重從1980年的6%上升到2008年的較高峰38%，下跌到去年的27%。我們在過去十年出口的增速慢于GDP增速，并且份額下來了。這也是世界各國的政策專家給中國的一個擔(dān)心，而且我們中國努力去調(diào)整的部分，就是中國這么大的國家，要不要永遠靠外需的拉動。我們現(xiàn)在調(diào)整得不錯，我們最近十年出口的增速是慢于GDP的增速，出口不再是拉動中國經(jīng)濟增長的最核心的動力。我們出口的貿(mào)易順差也從較高峰的時候占GDP6%、7%這個不可持續(xù)的水平，降低到現(xiàn)在只占1%、2%的水平。

全球化的第二個重要的地方是投資，你到我這個國家投資，我到你這個國家投資。第三個重要的地方就是技術(shù)、文化、人員的交流。

經(jīng)過這40年的全球化，這40年的全球化是跨國公司推動的全球化，為什么這么說呢？是因為全球貿(mào)易的1/3發(fā)生在跨國公司在兩個國家的分支機構(gòu)之間。第二，你會看到另外1/3的國際貿(mào)易，貿(mào)易的一方是跨國公司，只有最后1/3的國際貿(mào)易跟跨國公司無關(guān)。但是我們中國是這個全球化的積極的參與者，這40年對于整個世界200年來的世界歷史來看是獨特的40年，這40年造成了巨大的變化也帶來了巨大的后果，我們此時此刻正處在帶來的這個巨大的后果所引發(fā)的巨大的不確定性。

世界銀行的專家將全球的家庭統(tǒng)計樣本都湊在一塊，將全球的老百姓的收入從窮到富做一個排序，縱軸是不同收入組別在1988到2008年全球化推進較快的這20年真實收入增長的水平，你會看到最窮的5%的人是受損的，那么誰受益呢？從15%到65%，占全球人口一半的人充分受益，在短短20年時間里面，真實收入幾乎翻了一番，70%增長，這在人類發(fā)展歷史中從來沒有見過。另外一類受益的人是處在全球金字塔尖的這部分人，我們往往粗略的把他們稱為是美國的華爾街的人，其實更主要的應(yīng)該是這部分人是美國和歐洲的新產(chǎn)業(yè)里邊的人，比如谷歌公司的工程師們等等。有兩部分人受損了，最窮的5%的人受損了，還有處在80%分位數(shù)的前后，有10億人，這10億人在全球化這20年時間里邊，真實收入零增長。這10億人就是歐洲和美國的大眾。

看看美國，美國的圖更清楚，從1980年全球化開始到2014年34年的時間，美國處在收入水平后面那50%的人。第二，后半拉那50%的人從1980到2014年的34年時間里面真實收入只漲了1%。中國人平均真實收入漲了12倍、13倍。但是美國總體經(jīng)濟增長在過去40年是強勁的，表現(xiàn)為經(jīng)濟增長的成果被上面那幾個收入組的人拿走的太多，這就是全球化造成的偉大的成功和偉大的變化，也造成了新的經(jīng)濟利益格局。今天發(fā)生的歐洲國家、美國的政治生態(tài)的變化，跟他們這個國家經(jīng)過了三四十年全球化所造成的新的收入社會分配格局有莫大的關(guān)系。構(gòu)造說我可以肯定的說，歐美國家的大眾沒有從前40年的全球化當(dāng)中充分受益。但這并不是全球化的錯，這些國家的政策、這些國家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化沒有做到位，沒有做到讓他們大眾受益，所以他們要扭轉(zhuǎn)你看到的這個全球化正在發(fā)生的樣子。

這就是中國此時此刻所處的外部環(huán)境，就是支持前40年全球化的主導(dǎo)新的力量，他們面臨的是這樣新的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。所以如果說句我怎么判斷中美談判，我認為像兩個人下棋，美國說我不下了，下不贏你，或者我下棋受損太大，我不下了。所以中美兩國談判我不認為是下圍棋的時候互相打劫，我爭你一個子，你爭我一個子。那怎么辦？應(yīng)該是說我讓你一個子，他回過頭來讓倆子，讓仨子，讓四個子，那你敢讓下去嗎？

美國收入分配，美國前10%的人稅前收入占得的份額，1929年大蕭條之前占了50%，1%的人占得的份額，美國前1%的人大蕭條之前1929年之前占1/4，70年代美國中產(chǎn)階級占主導(dǎo)地位的時期只占7%、8%，后來又回來了，這是我們的外部環(huán)境。外部環(huán)境發(fā)生了深層次的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)變化，由此帶來的中長期的風(fēng)險，就是我們會擁有怎樣一個新的全球貿(mào)易體系。基本判定是說給定這些世界領(lǐng)袖們還沒有這么瘋狂，會逐漸琢磨出個新體系，但是無論如何，這個新體系里的國際貿(mào)易增長速度不會像前40年快于GDP增長速度那么多，未來30年，全球貿(mào)易增長速度會跟GDP增長速度持平，大概是這樣一個判斷。想消滅掉中期內(nèi)整個金融體系崩盤的風(fēng)險，所以2017年我們實施了極其嚴厲的對于影子銀行、理財產(chǎn)品、銀行間交易做了極其嚴厲的管制措施，這個管制措施顯然會造成短期內(nèi)不同行業(yè)、不同群體的損失，有時候這個損失是你們沒有意識到的。比如在加強經(jīng)營監(jiān)管的過程當(dāng)中，突然發(fā)現(xiàn)受傷最嚴重的是誰呢？是上市公司大股東們，這一開始政策制定者沒有想到是這幫家伙。很多評論者有點看熱鬧，感覺自作自受，你說你是上市公司大股東，在經(jīng)濟環(huán)境寬松的時候，有人來勸說，你手握50億市值股票，我給你抵押貸款25億拿到手，多好。這個金融活動沒有受到良好的監(jiān)管，它的含義也并不清楚，但是在短短四五年時間里邊，上市公司大股東的這種質(zhì)押貸款規(guī)模大約從八九千億上升到2017年年底的有人說七八萬億，低估有五萬億，高估的有十萬億。突然一收緊就突然栽進去了。經(jīng)濟上沒有甘蔗兩頭甜的事情，我們?yōu)榱讼麥绲糁虚L期的金融風(fēng)險，必須忍受短期內(nèi)的痛苦，只是承擔(dān)這些痛苦的人都是誰。現(xiàn)在嚴厲的會持續(xù)下去，但是會局部在某些方面政策上變得更加有彈性一點。

為什么會發(fā)生這么嚴厲的要去杠桿的行為呢？看這張圖，這是中國金融業(yè)增加值占GDP的比重，1981年的時候只有2%，后來上升到了1989年的6%，后來緩慢回落到4%，從2005年4%開始，中國金融業(yè)的增加值上升很快，一直到2015、2016年，現(xiàn)在大約9%左右。

看看美國，美國過去120年金融業(yè)占GDP增加值的變化，從1880年的2%上升到1929年大蕭條的6%，大蕭條一半銀行垮了，回落到3%，二戰(zhàn)以后美國金融業(yè)增加值占GDP的比重從3%緩慢穩(wěn)健上升到這次危機前的8%，危機又跌落到7%。所以有時候經(jīng)濟學(xué)的智慧不需要多么深奧的經(jīng)濟學(xué)理論，需要可靠的數(shù)據(jù)和歷史事實，加上我們常識和邏輯，就做出判斷。

看看美國的金融業(yè)占GDP比重8%，100多年來發(fā)展變化是這個樣子，回頭看中國最近十年來金融業(yè)占比變化，咱們期待中國十年后是什么樣子，中國金融業(yè)占GDP比重現(xiàn)在9%，我們期待十年后很多人還說中國金融業(yè)大發(fā)展，我們期待占15%、20%、30%，大街上除了金融家就都是按腳的。所以常識上判斷，9%有點高了。所以我告訴大家，10年后如果照這個發(fā)展下去，10年內(nèi)中國經(jīng)濟一定會崩掉。經(jīng)濟崩掉，金融業(yè)跟著崩掉。所以從業(yè)者也比較深思熟慮，大家在現(xiàn)有的8%、9%的份額上健康發(fā)展，不會大發(fā)展，所以金融業(yè)過去那些過于魯莽、過于粗放的會被遏制，那些更加健康的金融業(yè)務(wù)會被鼓勵，這是金融業(yè)發(fā)展的一個大的判斷。

所以說你會看到去杠桿帶來的變化大不大？很大，最近兩年來你會看到這些社會財富管理的產(chǎn)品下降了這么多，金融業(yè)銀行的總資產(chǎn)也有所下降，因為原來擴張?zhí)臁?/p>

我們決定中長期發(fā)展，包括你們準備給誰蓋房，蓋什么房，作為一個背景知識，我們看一張圖。全世界的國家從窮到富，從橫軸羅列在這兒，我把一個國家的內(nèi)部又分成了十份，收入較高的那一份、收入較低的那一份和中間的各份，中國人均GDP1萬美元了，但是中國內(nèi)部分成十份是這個樣子，跟最右邊的美國做一下對比，中國最富裕的10%的人的收入大約在美國第六組的水平上，中國改革開放40年，我們1.4億人跟美國平均水平一樣，中國去年出國旅游的人1.5億人，就這1.5億人在全世界瞎得瑟，全世界都以為中國這么富。中國最富的10%的人和最窮的10%的人的差距。再回頭看一下中國有沒有中產(chǎn)階級，看這個圖那個階梯，中國沒有中產(chǎn)階級。中國T0P10%的人放在世界范圍內(nèi)，是世界的中產(chǎn)階級。所以這個緊張關(guān)系也是造成我們很多未來的政策、未來制度變化的根本性力量，不要小瞧這個力量，不是某個個人的好惡決定了它的路徑，而是更廣大的力量。

談到中國房地產(chǎn)，我對房地產(chǎn)不懂。我從原理上談一下。一個國家從一千美元到一萬美元到未來三萬美元，一定會發(fā)生兩個結(jié)構(gòu)變化。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，因為不同收入水平上消費結(jié)構(gòu)不一樣，因此產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必須變。第二個結(jié)構(gòu)變化就是地理空間上的結(jié)構(gòu)變化。隨著競爭的加劇，企業(yè)得減少成本提高競爭力，隨著競爭的加劇、生活的殘酷，我們個人得去拼命在市場上增加技能，到哪工作，選擇到什么行業(yè)工作，這都會造成第二個結(jié)構(gòu)變化，就是地理空間上的人群和生產(chǎn)活動的集聚，這個集聚背后是有規(guī)律的。中國現(xiàn)在這個圖叫做中國的經(jīng)濟地圖，每平方公里上生產(chǎn)了多少GDP，上海這個地方生產(chǎn)GDP最多，因為上海金茂大廈旁邊可能就好幾萬人，就生產(chǎn)這么高的GDP。中國一萬美元的時候是這個樣子，等到15年后，中國兩萬美元的時候，20多年后中國三萬美元的時候，中國地理空間結(jié)構(gòu)將會是什么樣子？你蓋的房子可是要持續(xù)個50年、70年的，所以今天決定在哪蓋房，今天中國未來很多地理控制配置格局合理與否、有效與否，都拜托在座各位來思考，因為你今天的決策影響30年、50年、70年。這是中國現(xiàn)在的樣子，我們得猜測一下未來是什么樣子。

我們看一下發(fā)達國家的樣子，多少來猜測一下。這是美國的樣子，很多人說美國自然條件跟中國不一樣，中國可能不能完成美國這樣的歷史轉(zhuǎn)變。做看這個圖，這個圖在自然條件上不如我們，他們做了這樣的集聚。國內(nèi)最近有一些人，我在城市化方面是跟很多搞城市或者學(xué)城市經(jīng)濟學(xué)的人的觀點不一樣，我給大家說幾句題外話，1980年代之前，主流經(jīng)濟學(xué)家沒有研究城市經(jīng)濟學(xué)的人，我說的是美國、歐洲，原因在于主流經(jīng)濟學(xué)家說，城市這件事挺復(fù)雜的，我們經(jīng)濟學(xué)家這點簡陋的工具不足以研究城市這件事，所以經(jīng)濟學(xué)家別看平時很狂妄，有一個巨大的謙虛，就在于我現(xiàn)在的基本的工具、模型不足以對這件事有更深刻的見解的時候，寧肯不做，所以二戰(zhàn)的時候沒有一個有影響力的經(jīng)濟學(xué)家從事城市經(jīng)濟學(xué)的研究，就讓位給了另外的經(jīng)濟學(xué)家在研究。城市經(jīng)濟學(xué)還受一個很有影響的人的影響，叫詹妮J，他是很有名的思想家、社會學(xué)家，他寫了一本小冊子，批評了人類的工業(yè)城市。但是從80年代之后，越來越多的經(jīng)濟學(xué)家卷入城市的研究，最經(jīng)典的一本書就是《城市的勝利》，是哈佛大學(xué)格萊瑟的學(xué)者寫的。人類的繁榮的城市是最可持續(xù)、最節(jié)省資源、最節(jié)省能源、最符合人性的人類能找到的少有方式，這是一本三四百頁的科普的書。

日本這個圖也至少體現(xiàn)了一點，北海道的山清水秀，為什么日本人很變態(tài)，不喜歡山清水秀的北海道，卻喜歡像螞蟻一樣到東京呢。這是德國，德國的制造業(yè)發(fā)達，但德國的服務(wù)業(yè)不發(fā)達，德國大都市的繁榮沒有，所以未來德國還不一定怎么樣，但德國是有歷史淵源，是因為德國1871年統(tǒng)一的時候，統(tǒng)一了一堆王侯，他們都各自發(fā)展各自的一畝三分地，所以沒有形成全國的都市中心。這是英國，這是韓國，這是法國，在巴黎人眼里，其他地方都是鄉(xiāng)下。你看了這些圖，你來告訴我中國未來的城市結(jié)構(gòu)將是什么樣子。回過頭再看中國，如果你在農(nóng)業(yè)時代畫這張圖，莊稼長多高，GDP就是多高。人們有各種各樣的好處，對企業(yè)有好處，人們正是為了忍受為了獲得經(jīng)濟上的大家互相學(xué)習(xí)、分享信息、提高雇主與雇員的匹配質(zhì)量，為了分享這些經(jīng)濟上的好處，我們愿意享受城市的擁擠，所以經(jīng)濟是一個取舍的問題，不可能甘蔗兩頭甜。比如這種集聚背后的變化，舉一個例子，大家很少能夠平時思考到的。比如全中國任何地方搞ICT產(chǎn)業(yè)都搞不過中關(guān)村，為什么？因為中關(guān)村歷史上形成的ICT產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員100萬人，任何一個新成立的企業(yè)跑到中關(guān)村都能找到為他所用的員工，任何一個偏門技能的人都能在中關(guān)村找到適合他的雇主。

還有成都，莫名其妙，這幾年成為了動漫之都，動漫的不同產(chǎn)業(yè)的鏈條、不同環(huán)節(jié)的人員多集中在那，還提高了雇員和雇主的匹配質(zhì)量，這樣既會帶來更大的凝聚力，也會帶來生產(chǎn)力的改進。

最后談一下我對城市化的理解，這是IMF的預(yù)測。伴隨著中國已經(jīng)蓋這么多房子了，從一千美元到此時此刻一萬美元到未來15年、20年中國兩萬美元甚至三萬美元，中國還要發(fā)生產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的巨大變化，地理空間上也會發(fā)生巨大變化。所以諸位要思考一下，蓋的房子總數(shù)不少，中國的房地產(chǎn)投資占GDP的比重，我們今天基本上處在較高峰，以后份額略有下降。但是以后更大的調(diào)整是，你把房子蓋在哪。中國和美國一樣，美國的政策也有愚蠢的地方，美國的房子蓋的不是地方，這個圖，左邊是美國，右邊是中國，美國蓋房子和中國蓋房子都一樣，都蓋在收入低窮的地方，而沒有蓋在收入高富的地方，就是說美國也受傳統(tǒng)城市觀念的影響，紐約不能再蓋了，要到小城市蓋房子。這是不對的，中國這點更明顯，明顯在什么地方呢？你要看未來40年人往哪去，產(chǎn)業(yè)往哪去。

最后談兩件事。長期的房價。比如前些年我記得董教授說30年后房價80萬一平米。我們經(jīng)濟學(xué)家說的房價都是真實房價，我給你看140年來全世界14個發(fā)達國家真實房價的變化作為你來思考的基礎(chǔ)。排名前列個是澳大利亞，1870到1950年房價沒什么變化，說明澳大利亞的名義房價按照CPI在增長，二戰(zhàn)之后上升了四五倍，加拿大二戰(zhàn)前沒怎么漲，二戰(zhàn)后漲了三四倍，芬蘭、法國，日本，我們很多人談?wù)撊毡揪蜆芬庹勅毡镜膹V場協(xié)議和日本的泡沫，而日本最完整的圖像是這個房價，二戰(zhàn)之前真實房價沒怎么漲，二戰(zhàn)之后漲了15、16倍，就算跌回2010年，還漲了10倍。這里邊提出兩個問題，真實房價的上升，取決于人們長期需求的力量和土地供給的彈性，對大都市而言，不可能有更多的土地供給，而需求會拉動這種長期的價格的上升，是真實房價的上升。而二戰(zhàn)之前，為什么所有發(fā)達國家的真實房價都不漲呢？因為二戰(zhàn)之前發(fā)生了一件事，叫交通革命。原來大家靠騎自行車和兩條腿，你的活動城市半徑就十公里，有了交通革命的時候，城市半徑擴大30公里，30公里你能蓋多少房，土地供應(yīng)極其充分，所以房價不會漲。房價按照建材成本漲，建材成本按照通脹率。但是后來分開了，多都市土地供應(yīng)就這么多了，所以需求上升就拉動真實房價上升。中國大中城市的房價會符合這個規(guī)律，持續(xù)上升。中國中小城市房價維持不變，名義房價按照建材成本的上升而上升。

最后談一點前途的事情，中國未來這二三十年是誰的城市化，在哪城市化。這個圖是每個年齡組生了多少人，我希望強調(diào)的是1990年之后到去年一共生了4億人，就是90后到現(xiàn)在為止有4億人，90后的人已經(jīng)30歲了，30歲的人不太輕易的在地理成本上有很大的變化，在陸陸續(xù)續(xù)的25年時間里，這4億人會選擇最理想的城市、最有前途的行業(yè)，這就是我們要發(fā)生的變化。我們要有明確的政府的政策和對市場力量的把握，這4億人想去哪，中國城市化在我看來就是這4億人的城市化。

從供給的角度，中國需要怎樣的大都市結(jié)構(gòu)。再從需求角度，這4億小孩想去哪。另外，這4億小孩還是中國消費的主力，從學(xué)齡前到大學(xué)剛畢業(yè)，到結(jié)婚要買房，這4億小孩需求的力量你該怎么去評估，這是誰的城市化。在哪城市化，我認為需要市場的引導(dǎo)和政府的力量相結(jié)合去發(fā)現(xiàn)。如果我們賭中國20年后能變成3萬美元人均GDP，就是現(xiàn)在韓國的水平，中國的企業(yè)要從16個到120個世界500強。15年后仍將有人口流入的城市，在中國不超過100個。

最后一個問題就是我們的希望集中在哪。中國有一個基本國情的變化，是全世界人類有史以來較大的變化，過去40年我們總說中國人口眾多，農(nóng)村有大量剩余勞動力，排名前列技能勞動力太多，所以我們過去40年發(fā)展了勞動密集型產(chǎn)業(yè)、初步加工行業(yè)，但是一夜之間中國發(fā)生了變化，就是諸位如果誰是1965年出生的人，你能考上大學(xué)，你算百里挑0.5個人才，所以站在這兒思考一下，80年出生的人今年40歲，中國40歲以上的這6億人，一共受過高等教育的人一千萬，中國沒有人才，鄧小平面臨這么點受過高等教育的人才把人均800美元變成8000美元。而00年的人什么時候上大學(xué)呢？去年18歲，去年高考大學(xué)招了830多萬人，00年出生的人一共1700多萬人，一半，2015年出生的小朋友將70%上大學(xué)。中國擁有全球較大的勞動力市場，45歲以下的90年之后出生的勞動力人數(shù)一共4億，其中有2億多是受過高等教育。什么概念呢？全美國此時此刻用3億人受過高等教育的人一共9千萬人不到，全韓國受過高等高于的人900萬人，我們有2.2億人受過高等教育，我們現(xiàn)在每年畢業(yè)起碼百萬大學(xué)生，所以說我提醒各位，你要思考的是，這些年輕人作為需求者，你要為他提供怎樣的產(chǎn)品和服務(wù)，蓋什么樣的房子，在哪蓋。第二，這些人作為生產(chǎn)者，會去從事什么行業(yè)，你能創(chuàng)造什么工作崗位，讓這些新的高素養(yǎng)的勞動力能夠跟你一塊推動這個社會的經(jīng)濟進步。這就是我跟大家分享的。謝謝大家！