【課程背景】

針對新近涉足房地產開發業務的企業，全員、全面了解一個項目全生命周期的開發流程是至關重要的。

【思想介紹】

按項目的時間順序，逐個階段詳細解讀項目全周期的開發流程。流程同時覆蓋企業內外的兩條主線，并按項目開發的進度和節奏的邏輯進行了科學的鏈接和編排。既包括企業內部的各專業部門協同的內部作業流程，穿插了項目涉及政府部門及行業管理的報批報建，以及外部配套資源對接的外部辦事流程，

【課程對象】

房企決策層（董事長、總經理、副總、總監等）

房企操作層（各部門經理、主管、職員等）

【課程收益】

面向房地產企業的各級領導，各專業、各部門、各層級的干部和員工，對項目開發涉及外部合作及企業內部協同的高效運作建立全面的認識。

……

【主講老師】

張建軍，和君咨詢合伙人，房企管理咨詢專家，經營管理及項目操盤實戰型教練顧問。建筑學本科，工商管理碩士，注冊建筑師，注冊建造師。中國講師500強，常年擔任多家房地產企業、培訓機構及清華、廈大、天大等房地產總裁班的特約培訓講師。6 年設計院及 15年房地產企業中高層實戰工作經驗，曾任天津萬科公司設計部、項目事務部、工程管理部經理；新奧集團蚌埠置業公司常務副總經理；歷任天津海貿物業發展有限公司總經理、海貿集團執行總裁、董事長，兼漢鎰資產管理股份有限公司董事副總經理、上海漢鎰咨詢公司總經理、天津漢鎰房地產管理咨詢公司總經理；南開允公集團副總裁兼南大科技園公司總經理等職務。2010年投身管理咨詢及培訓，在房地產企業全面經營管理及項目的全程運作，特別是組織管控、公司治理、計劃管理、成本管理及項目決策、項目策劃、設計管理、報批報建管理、工程管理、營銷及客服管理、外包管理等方面有著較為豐富的經驗，完成了30余個項目策劃及實操顧問的服務，為200余家房企的管理咨詢、顧問及企業內訓，公開課累計覆蓋超1800余個房企。

【課程時間】

整個課程時間為1-2天。

【課程大綱】

基礎知識：

1、 房地產企業管控系統概述

1、 管控鏈

2、 價值鏈

3、 外包供應鏈

2、 項目開發經營管理——項目管控平臺（經營&運營管理）

1、 計劃管理系統

項目開發經營計劃7個關鍵計劃（項目全景計劃）

企業管理四級計劃系統

2、 房企三全成本管理系統

全成本管理（9大類成本）、目標成本計劃

全過程管理（前期成本管理、中期成本控制、后期成本總結考核）

全員成本管理（成本管理部門VS成本發生部門）

目標成本、動態控制，責任成本、成本考核

一.土地獲取階段全部工作內容 

1.土地信息收集階段工作內容

現狀調查工作要點

用地規劃條件調查要點

實地踏勘工作要點

周邊資源調查要點

區域規劃調查要點

2.土地初判階段工作內容

交易方式及土地價格市場調查

建造成本市場調查

房地產市場調查

形成《初判報告》工作要點

3.土地深判階段工作內容

房地產市場深度調查

項目定位及初步產品定位假設

強排設計組織工作要點

多方案比較的收入、成本及財務分析

開發周期及土地投資效率分析

現金流分析

編制《項目可行性研究報告》工作要點

4.項目資金合作過程工作內容

項目投資及融資

尋找合作資金的工作要點

……

5.土地摘牌過程工作內容

獲取土地策略研究的工作要點

參加土地招拍掛

成交確認書

6.簽訂《土地合同》工作內容

項目公司成立注冊事宜

7.辦理《建設用地規劃許可證》工作內容

8.土地確權階段工作內容

拆遷補償及安置工作要點（或有）

9.《土地證》辦理工作內容

出讓金及契稅

二.項目策劃及規劃設計階段工作程序

10.區域市場調研工作內容

市場供求調查

競爭樓盤調查

商業項目周邊市場現狀調查

商業地產市場供應調查

11.項目定位工作內容

客戶定位工作要點

價格定位（造價定位）工作要點

產品定位工作要點

初步產品建議書

概念設計工作要點

產品研究（經濟測算）工作要點

運營定位工作要點

《產品建議書》及《項目經營計劃指導書》

12.設計前期工作內容

方案設計任務書

方案設計招標

設計工作計劃

13.方案設計工作內容

方案設計合同

方案設計成果評價

修詳規設計報批報建

管網規劃方案設計

單體建筑方案設計

單體建筑設計方案報批報建

景觀園林方案設計

精裝修方案設計

示范區樣板房設計

14.方案版開發指標控制工作內容

方案版開發進度計劃指標制定

方案版目標成本計劃指標制定

方案版收入計劃指標制定

年度計劃考核指標調整

15.擴初及施工圖設計工作內容

單體建筑擴初及施工圖設計任務書

設計單位選擇及合同工作要點

交工標準設計及確定

單體建筑擴初設計成果評審

結構設計優化

地質勘查工作要點

施工圖設計成果及評審

綜合管網施工圖設計

園林景觀施工圖設計

16.《建設工程規劃許可證》辦理過程

辦證申請條件

消防審核

人防審核

大、小配套辦理

地名登記

取得《建設工程規劃許可證》

三.施工前期階段工作程序

17. 開工準備工作內容

工程管理指導書

場地移交

場地開口占道等手續

臨時水電及三通一平

工程招投標（內、外）

施工圖會審及交底

18. 《施工許可證》辦理工作內容

建設工程報建登記

施工圖審查

工程招投標

質檢安監手續辦理

取得《施工許可證》

19.現場放線工作內容

20.開工工作內容

深基坑支護設計審查

樁基工程

基礎工程

基礎工程驗收備案

四.營銷階段工作程序

21.項目銷售前期準備工作

營銷推廣策略確定（產品策略、價格策略、推廣策略、招商策略）

營銷推廣合作資源策略及招采

銷售示范區及樣板房策略

示范區樣板房工程

聯動工作準備

項目亮相方案確定

22.項目亮相工作程序

23.《銷售許可證》辦理工作內容

物業招投標

施工形象部位證明

產權面積額測量

銷售資金監管

取得《預售許可證》

24.開盤前準備工作程序

銷售內部資料

客戶積累

銷售定價

銷售合同準備

開盤前銷售道具準備

開盤前項目形象提升

銀行按揭協議

25.開盤工作程序

開盤慶典

客戶轉化

回款落實

26.日常銷售工作程序

銷售計劃月度指標分解

案場銷售分析總結

價格監控

月度推廣執行

客戶接訪及成交日常管理

合作方月度工作監管

月度工作計指標考核

27.清盤階段工作程序

五.施工過程工作程序 

28.主體施工階段工作程序

施工方案審核

材料進場驗收

重點分部分項、隱蔽工程驗收

施工圖紙問題解決

施工質量監督及問題處理

29.施工過程中工作程序

變更簽證管理

工程款支付管理

主體驗收備案

外檐材料確認

甲分包材料招采

30.土建裝飾工作程序

毛坯房交工界面

31.安裝工程工作程序

室內給排水

室內熱水

衛生器具

采暖工程

電力、電氣工程

防雷工程

32.智能化工程工作程序

33.暖通空調工程工作程序

通風與空調工程

34.電梯安裝工程工作程序

電梯招采

井道施工配合

電梯安裝調試

35.配套工程工作程序

綜合管網施工圖設計

水、電、氣、熱、中水等管線施工

園林景觀工程

配套工程竣工結算

六.竣工驗收工作程序 

36.毛坯房竣工驗收工作程序

毛坯房驗收備案

毛坯房竣工結算

37.精裝房竣工驗收工作程序

成品房精裝修施工

成品房驗收備案

成品房竣工結算

七.入住階段工作程序

38.綜合驗收工作程序

39.入駐階段工作程序

入住準備工作要點

辦理入住工作要點