【課程介紹】

面向房地產開發企業，無論是專注住宅項目、商業項目或其它類地產項目的操盤，針對房地產公司的企業管理和項目管理，存在著具備共性的科學管理規律，根據二十余年對房地產開發行業的實踐、思考與總結，我們提出了“管控鏈“、“價值鏈”和“供應鏈”為三條主線的房地產企業專業操作系統。

其中的“管控鏈”著眼于房企的基礎管理，幾乎可以覆蓋從事住宅、商業等各類型項目的企業管理；

其中的“價值鏈“即各類型房地產項目從“獲取土地——產品交付和后期運營”的全生命周期的項目管理，商業地產項目開發的全過程管理不同于住宅項目，尤其是前期的定位策劃與招商及規劃設計之間的結合，中期的工程建設與商鋪裝修及鋪位租售業務的結合，后期工程交付與物業服務和商業管理乃至后期持續運營管理的充分結合。

其中的“供應鏈”管理著重針對房企作為投資主體，對不同類型項目可能出現的各業務外包的管控。

【課程對象】

企業的決策層（董事長、總經理、分管副總、項目總等）

具體負責地產項目開發及運營管理的操作層（總監、部門經理、主管等）

參與地產項目開發及運營管理的各部門人員

【主講老師】

張建軍，和君咨詢合伙人，建筑學本科，工商管理碩士，注冊建筑師，注冊建造師。中國講師500強，常年擔任多家房地產企業、培訓機構及清華、廈大等房地產總裁班的特約培訓講師，房地產企業經營管理及項目操盤實戰型教練顧問。6 年設計院及 15年房地產企業實戰工作經驗，曾任天津萬科公司設計部、項目事務部、工程管理部經理；新奧集團蚌埠置業公司常務副總經理；歷任天津海貿物業發展有限公司總經理、海貿集團執行總裁、董事長，兼漢鎰資產管理股份有限公司董事副總經理、上海漢鎰咨詢公司總經理、天津漢鎰房地產管理咨詢公司總經理；南開允公集團副總裁兼南大科技園公司總經理等職務。2010年投身管理咨詢及培訓，在房地產企業全面經營管理及項目的全程運作，特別是組織管控、公司治理、計劃管理、成本管理及項目決策、項目策劃、設計管理、報批報建管理、工程管理、營銷及客服管理、外包管理等方面有著較為豐富的經驗，為50余家房企提供過咨詢培訓，完成了20余個項目策劃及實操顧問的服務。

【課程大綱】

課前互動：

1、 房地產企業的“經營”VS“管理”，應該哪個更大？

2、 房企產企業的盈利模式辨識，如何賺到錢的？

3、 王石：萬科“建立了一個制度”，指的是什么？

一、 企業管控創新:開發商的四基管控系統

管控系統的四個基本點:

        1、開風商企業的資源配置（管好人）                 架構管理系統

        2、開發商企業的系統運營（管好事）                 計劃管理系統

        3、開發商企業的投入控制（管好投入）               成本管理系統

        4、開發商企業的產出控制（管好產出）               績效管理系統

1、 創新架構管理

問題：開發商架構管理中普遍存在資源配置不合理，職責不清，扯皮推諉，效率低下， 管      

      理成本高企等問題。

      怎么解決這些問題？

創新點：  1、以專業優化組合配置資源配置 

2、簡約、精細化架構管理系統

要點:

專業優化組合

    專業設置及組合

    簡約管理架構設計

職能工作細分

    部門職能的工作清單

    操作部門的接口

崗位責任系統

    定崗定編

    職務說明書

運作權限系統

     部門職責權限

     各種審批流程

2、 創新計劃管理

問題：開發商運營中普遍存在工作銜接不暢， 人員忙于奔命，效率低下，成本高企等

      問題。 

      怎么解決問題？

創新點： 1、完善項目開發計劃體系 

           2、完善計劃管理機制 

要點：

計劃體系的內容：

              項目開發進度計劃

項目目標成本計劃

項目資金投入計劃

項目銷售收入計劃

項目銷售回款計劃

項目經營收益計劃

項目現金流平衡計劃

         計劃的編制：

              計劃主要節點的分層管理

              主要節點之間標準工作周期

          計劃的分解與運行

          計劃的監控與考核

3、 創新成本管理

問題：開發商普遍缺失成本管理系統， 各種浪費， 極大地吞噬了項目的利潤。 

        怎么解決問題？ 

創新點： 1、建立全程、全員成本管理系統 

           2、市場倒推式的造價定位方法 

   要點：

建設前期成本控制

目標成本與責任成本

成本控制指導書

建設過程成本控制

動態成本控制

建設后期的成本控制

結算、決算與成本考核

4、 創新績效管理

問題：團隊管理中普遍存在能力與動力不 足，團隊執行力低下， 項目不能取得預期 

        利潤等問題。 

        怎么解決問題？ 

創新點： 1、過程與結果并重的雙重績效管理 

         2、量化簡單的績效考核指標 

   要點：

項目績效考核

 項目績效考核中的二次分配

 項目績效考核指標

骨干人員的長期激勵機制

         月度目標管理考核流程：

              計劃考核指標的量化

績效工資體系的建立

多元考核主體的考核辦法

二、 項目運營系統: 9大增值點的項目價值鏈管理

     房地產商業項目開發的九大價值增值點構成項目的價值鏈，每個點都要為項目增值。

1． 項目決策

問題：傳統拿地的風險在于,項目能否賺錢基本取決于房價上漲。 

           怎么解決問題？

   創新點: 1投資決策系統 、

              2投資分析模型 

   要點：

項目論證管理流程

項目初步設計分析

項目成本估算方法

土地的投資價值

2． 項目策劃

問題：策劃報告普遍嚴重脫離市場和成本要求。沒有可操作性。 

        怎么解決問題？

    創新點: 四維項目策劃系統 

   要點：

項目策劃管理流程

客戶定位（客戶細分與需求調研）

造價定位及項目成本測算

產品定位（項目主題及物業發展建議）

項目運營定位；

項目策劃任務書

四維項目策劃

    市場需求分析

    造價標準定位

    設計技術建議

    項目運作策略

3． 招商管理

問題：很多開發商雖重視招商，但不知道如何把招商和項目策劃、設計、工程、運管等業務有效結合。 

        怎么解決問題？

  創新點：貫穿始終的招商管理系統 

   要點：

開發前期招商管理

拿地決策階段的意向調查

項目策劃階段的招商策略管理

方案設計階段的招商管理

開發中期招商管理

施工圖設計階段的招商對接

施工過程中的招商配合服務

商家進場及裝修對接

開發后期招商管理

交付驗收階段的招商配合

開業籌備組織

持續運營期招商管理

商管公司的導入

4． 設計管理