剛才聽許險峰總經理的演講，了解到在城市規劃領域中，智慧、智能、信息技術進展很大，也值得像我做經濟研究的學者認真學習。我今天主要是講，城鄉規劃與土地和房屋的市場化配置和土地房屋資源資產化改革有著密切的關系。土地和房屋體制改革，從90年代起給中國經濟注入了中國特有的增長動能。而未來我們要獲得經濟新的增長動能，離不開土地要素進一步的市場化改革，也離不開城鄉土地和農村宅院等資源的資產化改革。與之配合，城鄉規劃功能和本身機制體制也需要進行市場化方向的調整。

我覺得規劃在改革發展當中發揮著重要的作用，與中國的發展同步也獲得了30年左右的成長。當下中國經濟面臨著幾個難題：一是就業機會還需要擴張和恢復；二是居民收入水平有待于提高；三是辦需求8月份雖有回暖，但是投資和消費仍覺得乏力；四是，國際直接投資和對外出口等占GDP比例在下降，外需不存在著很大的不確定性；五是還有一個比較大的問題，房地產債務，地方債務，大的投資基金債務和各類三角債脆弱，使金融體系和國民經濟安全方面面臨著大的風險。

土地房屋資產化改革與規劃發展黃金30年

下面我們通過PPT展示來看規劃與經濟增長有什么關系？整個工業化市場，城市化市場化，全球化的過程，其實就是資源配置的不斷變化，地面不斷建設，土地建筑也不斷地改變用途，建筑物處于不斷更新的過程。除了人員、資金和物資可以流動，土地和房屋等建筑是固定的，然而其價值必須得流動，才能通過交易和市場調節，在不同的居民、企業和行業之間進行重新配置。一方面，城市規劃需要將土地資源利用和設施房屋建設好規劃好，管理好，各歸所用。另外一方面人口分布，年齡結構，產業結構，技術迭代，經濟和社會等等在不斷地變化，土地設施和房屋用途不是一成不變，而是變化速度在加快。變化就發展，固定不變發展就停止了。所以我覺得，經常聽到“一張規劃繪到底，規劃藍圖管百年”的說法，可能還是有問題的。土地的有些用途需要隨時進行調整，才能資源優化配置，才能經濟結構轉換，才能提高使用效率。

20世紀80年代，經濟增長奇跡主要來自于勞動力，資本要素使用和配置體制的改革，包括農業農村土地使用的放開，就是說你可以自己種自己的地。在計劃經濟體制中，城鄉土地建設規劃，包括建筑安裝設計，都是計劃調節的工具。因而，規劃的功能和體制，很容易帶上計劃經濟的色彩。

從20世紀90年代到21世紀的第二個10年，房地產改革為什么給經濟和城鄉規劃行業提供了一個發展的黃金期？起碼有四點。

首先，工業化和市場化，需要工廠的建設。鄉鎮企業的興起，其實鄉鎮企業當時是亂占地，但是我看了一下經濟數據，大概在80年代初的時候，它的鄉鎮企業創造的GDP只占3%點多，但是到2023年占到22%，整個國家的GDP，實際上就是亂開放亂占地引起的，散亂，是不是五小這一類。包括城市市場化企業的興起發展，國有企業放權讓利擴大生產，都需要土地。這種需求是市場化過程中的土地需求。工業利用土地規劃，提到了重要的地位。

其次，還有一個20世紀90年代土地有償利用，土地資源資產化，特別進入是21世紀，地方政府加速了城市規劃和建設的步伐。就是1992年土地協議出讓開始，到1998年正規，到2004年招牌掛，這是一個比較大的改革。原來土地在經濟學上，經濟是零價格資產，就是生產資料，突然有一天政府要賣了，就發生比較大的現金收入流動和財富化過程。

再次，就是后期的住宅商品化改革，促進了房地產的大發展，其中的居住社區規劃建設很重要。我覺得我們可能都很熟悉，像我這個歲數，單位分的筒子樓，就是生活資料，不是財富，某一天分的兩室一廳，你交800塊錢商品化了，就財富化了。財富化不出售的資產溢值表現不出來，最后有一天突然學區房一交易，每平方10萬塊錢，收入的地方要收到一筆錢，賣房子的，買房子要支出一筆，所以發生了一個財富的，經濟學上講移動了，所以在整個生產函數里扔到了余值，因為不是生產出來的。待會用數據來說，其實有場地用，二手房交易帶來了很大的經濟增長，90年代啟動，到21世紀的頭十年加入WTO疊加，那么強勁地推動了經濟增長，這十年平均在11左右，GDP的增長速度，我們出口大概是在2006年的時候達到出口這部分占GDP的總值35.6%，現在下降到20%了，所以形成GDP下行的壓力。

第四，就是工業化和城市化，特別是生產力的發展，需要交通能源等基地設施的建設，也需要行業土地利用規模和建設。

21世紀第二個十年，土地資產化和樓宇建設，這是房地產開發，經濟初期強，中期強，加上政府的城建，水利，交通，能源公共基礎設施建設，房地產，工商企業的建設，給行業帶來了至少30年的黃金期。到后期下落，到21世紀第三個十年就熄火過剩，也形成了嚴重的債務。

通過這些可以看出來，綠的線是勞動力和資本形成的經濟增長，資產化配置效率提高，紅的是配置資產化溢值部分，土地溢值遍邊際增量的GDP…，增長的比例很大，就是這個意思，我覺得為什么把土地和房屋，就是提出來，你看前面是幾乎不管土地和房屋，后面增長大部分來自土地和房屋，藍的增長線下來了。所以整個經濟增長實際那幾年，城市規劃和設計都和土地有關，都和建設有關。是吧？那么我們怎么解決這個問題？剛才講我們在解決五個難點的時候，推進土地房屋的進一步資產化和市場化，有什么作用？規劃設計有什么機遇。

后30年增長的重要動能是土地和房屋的資產化和調水增地

這是我們做的歷史的核算，城市住宅資產化溢值帶來的比例，土地資產化出讓溢值，土地出讓資產溢值貢獻比，這邊是占多少，那邊是絕對額，形成產出的絕對額。一般的市場經濟國家，從開始就是土地是交易的，沒有說不是資產。突然有一天把城市的住宅開關打開了，做了一套整個運算系統，對土地和房屋資產化，就是開關變量，開了，就從0到市場值的財富溢值，不展開就是生活資料，農村房屋就是生活資料，沒有價值，買都是非法的，所以開關變量就是關閉的。這是歷史，也就是說我們把土地出讓開關打開，還有城鎮住宅的開關打開，我們帶來這么一些經濟增長，帶來產出。我們來看，未來如果繼續打開開關會怎么樣？如果土地要素市場化的話，我們比如2024年打開，打開這個開關變量，土地可以交易了，可以定價了，可以是資產了。那么它的配置的改善，比如原來這個地方閑置率很高，我一交易提高效益，提高生產效益，這些土地，比如國有的土地都閑置在那里，法律糾紛的土地，都不讓交易就不能盤活，如果盤活生產效率提高的話，在未來十幾年來可以每年帶來0.66%的新的經濟增長潛能。

第二個就是城鄉土地宅院全部資產化，能不能把開關全部打開？如果全部打開的話，你看這個力量很大，溢值額很大，比如說農村的土地讓你交易了，農業用地假如說是10萬塊錢，一下子就可以，但不是說所有的土地去交易，而是有一定的交易率。比如說今年耕地交易率千分之三，我們有19億畝耕地，量非常大。你說農村的住宅，比如說今年是千分之五，因為有很多農村的住宅，年輕人跑到城里了，老人去世了，那個土地也不讓你交易，就不能形成財富，沒有價值。但是某一天，我可以交易了，有可能就是說有一些村子比較好的，是吧？文化、古村落、交通比較方便的城郊村落，就去買，買了就增加，這塊既不是生產出來的，就是因為過去不讓它交易，沒有價值，不是財富。忽然讓他交易就變成了財富，所以你看勁很大，在十幾年新增長產能1.15。另外我們看土地，能不能調水增加土地，既增加土地投入的要素，生產側，又可以作為資產，所以帶來的增長潛能是0.41，我們想一個辦法，對吧？所以房屋土地的改革就是把這個開關打開，市場化和調水增地全部加起來，可以帶來2.21的增長潛能，為什么說這個事？是最大的增長潛能，不涉及土地和房屋，未來。你看我們假定經濟加上自然增長的2.1，中位數增長是5.5，假定，測算過最低的最高的，那么5.5的話，你看你改革占的就是33了，改革占總的增長，調水壓力就是41了，如果光算改革帶來的這部分增長，比例更大，要把資本和勞動獲得的新增長，把它也要算進來，但是土地和房屋是大頭。所以規劃為什么重要？規劃土地用途，要讓它交易，不能不讓它交易。

中國二元體制增長中土地和房屋的內生計算

未來改革和增長的格局是什么？通過市場化配置改革盤活閑置浪費低利用房地要，我們把它叫做體制性剩余。中國的經濟增長，我在大學，研究生學習都是學習引進來的教科書，教科書比較著名的模型，索洛增長模型，喬根森模型，哈羅德-多瑪模型等等。勞動投多少，資本投多少有多少增長。不能說明中國的增長問題是體制引起的。增長不理想，低效率也是體制引起，某一天增長快了也是改革開放引起，體制引起，但是這個體制怎么把它變成一個內生定量，經濟學界一直沒有解決這個問題。因為我退休以后就到了東北財經大學建了一個機構，我們來研究研究試探這個，去年整個體制就完善了，整個基礎邏輯核算的這些測算仿真系統基本上都建完了。其實一個道理是什么？把原來的模型改成閘口模型，原來是流量，流過去多少，產出多少，是這種經濟模型，但是體制和渠道上設很多閘口，閘口怎么測算？比如說我舉個例子，你們一聽就明白。就是說比如說標準國家，樣本國家，我們這種GDP國家的農業就業比例標準值去年是多少？現在農業就業率勞動占總就業勞動力的比例是多少？我們把它視為由于你計劃生育造成14%的閘口。從生產側，分配側，需求側都可以做閘口側，標準值和扭曲值茬口。國有企業的起來平均…五到一這個就是一個閘口，就是因為流出來的效率不行，所以我們用這個生產側把所有的閘口變量塞到生產函數里，中間就是分配表達函數，在居民收入應當是65%，但我們是43%，相減就是一個閘口，就是因為你的體制把居民的錢弄到別的地方去。因為從生產到分配，分配又到支出，支出還有許多閘口，比如說房價收入比就是一個閘口變量，標準值多少，你的值多少？標準值是6塊錢，你是11塊錢，老百姓(23.410, 0.42, 1.83%)就多支付了5塊錢，你從他口袋掏出來5塊錢。比如說政府民生支出應當是20%，你只出了5%，本來應當你出的錢又從老百姓袋里拿出5塊錢，消費怎么上去？去年居民消費支出占GDP比例只有28%，世界上一般在50%—60%，有的國家都達到70%。所以就生產過剩了，東西賣不出去，我們建立了一個…經濟運行體系來測算這個事。所以土地在這里面非常重要。通過可交易，可定價推動無價格的城鄉土地和農村宅院資產化改革獲得財富溢值的增長潛能。要讓城郊，農村勞動力要素與土地和宅院要素相結合，創業經營形成生產和服務新的增長潛能。農村，農民就是土地，就是房屋，沒有科教這些東西，不讓他和土地結合哪有生產力，豬不讓養，雞也不讓養，怎么來生產力？農業糧食還是虧損的。所以我覺得這個非常重要，涉及到土地管理，用途規劃和控制問題，這是第三條。第四條要讓城郊和農村的人口獲得資產溢值的財產性收入。大家看了城市居民財產性收入占整個收入，整個收入中如果占12%左右，農村很低很低，差距太大了。農民幾乎沒有財產性放開的收入。要放開私人建房，合作建房，房地產企業轉型，政府提供低價房和廉租房。農民工流動人口居住的成本，我一直說不要城中村，讓他慢慢改造，不要大拆大建租房成本上來了，勞動力貴了，產業就流出了。企業政府一方面把房價搞得很高，另一方面產業制造沒有。

超高住宅立體居住? 數字配置交易平臺?網約送餐快遞保安

你們都是搞規劃的，我從經濟學者的視角觀察，韓國5千萬人，10萬平方公里，你說它的地而才多大？但絕對沒有30幾層的住宅，都是平面化的，都是2層，像日本東京很多都是一戶宅。這個高層居住在經濟上思考改變了一個什么？它把平面經濟改成了立體經濟，記住是生活方式的立體化。你比如說2層，1層，3層，公寓也就四五層，而且公寓很少。人們到街上散步，購物，社交是平面化。但是現在30多層，40多層，甚至有些住宅50多層，把生活方式立體化，立體化造成一個什么？就是外賣，滴滴，快遞，這種平臺經濟在中國發展得非常典型。因為人在高樓上，不愿意下去，而且下去也沒有空間，再圍墻一圍，保安一搞，人家旁邊搞商業就把墻拆了，壞了。一個數據今年看到了大吃一驚，總共就業勞動力7億人，網約司機，送外賣，快遞哥這三項就業就8400萬人，占到總人口的14%，再加上保安，我們也是保安大國，其他國家沒有那么多保安，保安太多了，估計2、3千萬保安，保安加上這種就業的一塊1億多人，為什么？人們世世代代代平面化的生活方式，被硬性改成了立體式的。這就是規劃建設上最大的一個失敗。當然，這不是規劃部門造成的，根本原因是土地計劃體制。我從一個經濟學者去觀察就業，產業的時候，發現這么大一個問題。

曾經有一個記者采訪我，我還專門講了，我說這個是什么原因形成的，危害是什么？所以我覺得其實私人建房就抑制了立體經濟的形成，這種扭曲的。私人建房是平面化，合作建房頂多兩三層，都給放開了，房地產一條道就完蛋了，價格又貴。國際上占到60%，我們是20%多，土地供應少了，就超高層，把整個經濟生態改變了。

房地產資產價格縮水?房地生活生產資料?債務貨幣巨大風險

另外一個問題，就是未來中國的GDP資產貨幣債務之間的均衡表達，就是GDP資產及價格等于貨幣乘以其周轉速度公式。20世紀90年代起的30余年，我們正是用土地流量和樓宇存量資產保持了經濟的穩定，1998年消費物價突然就下來了。貨幣跑到土地和房屋上了，現在城鎮住宅資產400萬億，樓宇，商業與寫字樓150萬億，現在關鍵是什么？城鎮住宅和其他樓宇價格肯定會持續縮水，這是比較麻煩的一個事情?，F在國有土地基本上不能交易，比如說一個國有企業是不行了，其土地不讓交易，要重新交給自然資源局去壟斷出讓。農村住宅也不讓交易，幾乎所有的城鄉土地都不能交易，都不是資產，這是一個很麻煩的問題。前幾天出了九部委文件要鼓勵、干部，離退休干部到農村去，地的交易，房屋交易不放開，是沒人下去的，20個部委的文件都沒用。非得把這點資產不放開，你只是居住權給你十年，十年誰去裝修，裝修房屋還沒舊我就得走，是吧？所以現在是什么？但是我們測算有一個問題，我們用影子價格評估了一下，全國耕地草地林地園地到建設用地，農村的宅基地，其他建設用地，原來鄉鎮企業的用地，現在廢棄的也挺多，加上城里產業園區空的，所有的可交易土地加起來，拿影子價格評估大概1600萬億，你把開關大，你的債務體系是安全的。資產里最好的資產是土地和房屋，人力資產沒有辦法抵押，你說我很厲害，抵押給銀行，銀行不干。芯片這塊迭代速度太快，今天買的手機，明天再賣就不值錢，商業票據波動性很大，最好的資產是什么？就是土地，永不磨損，房屋七八十年，造得好年限就長，歐洲房屋幾百年都在。

把土地和房屋想開了要放出來。其不作為資產放出來，未來肯定是貨幣增長速度快于GDP增長速度，債務增長速度大于貨幣增長速度?，F在房地產隊伍趨弱，地方60多萬億地方債，還有大基金，也是一兩萬億都造出壞賬，加上未來養老的債務。中央財政2013年補8千萬調過去，去年調到24000億，每年都增加，不夠。養老債務越來越大，問題債務鏈斷不斷？金融體系斷不斷，貨幣能不能穩定住，非得弄成土地，瓦塊，非得不變成財務資產這是比較麻煩和危險的。我們一直在提這個事，是吧？我們是從技術方面，我這個為什么去了以后把它叫工程，我們工程實驗室就是從技術方面，經濟扭轉方面講道理，不從政治上講道理，從經濟上，這個東西最后能不能轉崩潰了。最后還是要相信規律，相信科學，相信實際的經濟循環。

規劃的未來和機制及功能的轉型

所以我對未來建設的一個判斷，交通能源傳統水利工程，基礎設施建設，已經過剩和超前。這部分肯定就都沒了，越來越少了?？赡苷{水和全國水網建設可能會持續十年，因為我覺得總書記最近提出，水利部也提出，總書記對于水利工程，水網建設發表了很多想法，這部分還有十年時間，而且今年投資加大，高鐵這類資金在建設下降。城市基礎設施，特別是地下綜合管網的這些東西可能在加大?？鐓^域的交通水運大工程建設還有，比如說像你能不能把松花江搞個運河，還有大雁隧道（音譯），東北水網建設這類大工程，可能這幾年會出臺。因為它是什么？調水增地，我們從經濟學的角度來看是挺核算的，為什么？水利工程，幾千年都能用，像都江堰用了2千年都沒事，還在用，那個成本幾乎就沒了，所以調水可以調，但是要讓它盡量自流，不要抽水，消耗能源那種，要讓它盡量自流，再加上增地，你把它分開，園地搞7千萬畝，耕地增加5億畝，建設用地增加5億畝，然后發行長期國債可以把這個事解決，而且是最好的資產。所以我個人感覺，整個交通水運，整個水網的建設可能要調水增地，我國的國土利用率，你們都是搞地理規劃，美國的國土利用率86，歐洲比美國還高，比如說印度的耕地面積25億畝，我們960萬平方公里才19億畝，說明還有很大的潛力可以去搞耕地，如果調水的話，沒有水也不行，糧食也上不去，鹽堿地，干旱，灘涂地，地還是有的是，我們調水，我再說一個調水的插曲，美國，加拿大，澳大利亞，俄羅斯，巴基斯坦，印度，歐洲調水量人均100到500立方米，我們調水，南水北調調過來的水，可能10立方米都不到，調水還有很大潛力，你是人口大國，但不是調水大國，不是水利大國，不是水利強國。你把地和水結合起來，還有增長潛能，所以我覺得未來這些，還有從大拆大建應當保留一些城中村，這類業主提升，政府協同配一點建設，這種辦法去改造城中村?！覀児澕s耕地，實際上整個城市建設把耕地占光了，我覺得這些都是，就是機制可能還是有問題。從超高層，立體式就業逐步轉低層居住，街區開放的平面實體經濟轉變，規劃一定要向平面經濟努力，不是再搞更多的高樓，而且把高樓我想，對建設不太熟悉，30多層，40多層建筑壽命多長，拆的時候怎么辦？這個成本是很大的難題。

更多的規劃設計為政府服務類型也要轉型，政府需要的規劃設計產品不再是經濟技術評價和空間布局，安排用途，細部設計等圖紙，而是我這里有多少有效資產，廣州規劃院在算這里到底有多少資產，公共資產多少，經濟資產多少？可以穩定債務，因為當地有一個穩定債務的問題，資產，資產化改革會溢值多少，對經濟增長有多大動能，因為馬上十五五就要開始了，我們的規劃提高，你要幫助政府想這些問題，你不再是搞一個空間規劃，而且要經濟增長，老百姓的收入，這些都要含在，剛才說土地和房屋都有非常大的關系，因此我們在考慮規劃的時候一定要，我今天來，如果你們今天算不清楚，我們給你們算，因為我們也有一套算法，算力，模型，這個我們是長項。

可以給農民，給政府，給企業帶來多少收入？如果在規劃上想著市場化的角度，我估計中央和國務院，上面慢慢會接受這個意見，因為我剛才講了，最后別到那兒就沒辦法了。貨幣穩定不了，債務穩定不了，整個金融鏈又斷裂了，不搞這個怎么辦？不能老這樣，總出來問題。

如果從大拆大建過渡到更新改造，什么方式，成本和收益，如何形成居住生活和創業就業的平面經濟形態。全區有多少公共，準公共和經營土地房屋資產，這個是規劃可以提供給政府。

規劃設計內容的市場化轉型。你看總書記講我們要搞數字經濟，最近數據要列到會計科目里，列到資產表里，比如說北交所得到指令，數據資產可以在上市的時候進行核算加進去，你說你們積累了這么多數據，搞了30年規劃，土地空間，怎么把它轉為資產，轉變為資產，怎么能獲得收益，這個我覺得是一個，不僅是要建立信息智慧平臺，而是要把我們的資產，我們的數據資產算進去，就是我們特別掌握的自己的數據怎么變成資產？怎么能使它有收益，我覺得可能是一個，你們的可課題。

隨著資產化改革，私人和企業市場會興起。市場服務的多元化，如大型企業，大型金融機構是不是可以給他們提供咨詢和研究。規劃設計市場向相關的數字化市場轉型，傳統債權能不能轉股權，轉其他資產，我能收回，地方政府欠了規劃院一大筆錢，欠太多了，能不能還上不一定，都賴帳，其他有資產給我得了，我不能形成爛賬，這個是規劃設計院要注意的問題，經濟學叫止損，保存資產，控制風險。你說我賬上應收款那么多沒用，你的債權沒用，你要不及時處理，變現成別的東西，另外就是服務回款的路徑設計，…他說原來規劃設計部門沒南北風道設計，又得重新弄，把高溫的降下來，冷的時候把暖的回流，這個樓的能耗就降下來了。我就問，第一，如果電所說上個月給一億千，一下變8千萬，供電所能不能干，他說是地方政府壓著要降碳，總書記講了這個利益鏈可以打破，我說供電所怎么給你錢，你省下來的，他說一定要這么綁著，回落，你按照過去先把電費交給我，交給我，我來把省下的錢再進行分配，我去交電費，要不然根本拿不到這個錢，所以我覺得一種服務怎么設計，把錢拿回來的這種機制是非常重要的，要不然做了一堆活錢不給你，這是挺麻煩的一個事。再一個和能源企業，數據公司，運算公司捆綁起來做市場。我雖然是一個學者，國家信息中心有一個景氣分析，中間是一個結構模型，還有一個仿真平臺，主要是為國家服務，不是為地區服務，地區要搞這么一個東西，廣東到外地搞，其他省搞還不認，說你是廣東的經濟數據運算公司，所以我覺得，意思是什么？區域經濟大數據運算，不是說誰都能做，私營企業做不了，地方學校做不了，只有你跟上面也有，也可以做。今天說的是什么？如果有合作機會可以做這個事，捆綁起來。

再一個規劃設計院轉型，未來的市場布局。重視自己多年的規劃設計積累，適應數字化生產，把它變成數據資產，數據資產要有收益，一是對方覺得有價格，如高頻數據資產，分析形成的數據資產，二是目前已經規定數據可以進入資產表，數據生存要平臺化，只有平臺化才能收益遞增，平臺可以趕100只羊，持續穩定，應當尋求這種項目。

謝謝。

成立以來，華夏新供給經濟學研究院通過構建跨界合作的“中國新供給經濟學50人論壇”、“中國養老金融50人論壇”和“中國碳中和五十人論壇”（成員和研究員來自于國家有關部委和研究機構、著名高校、一流智庫、國際投行、國內金融機構等），舉辦了100多場學術論壇及研討會，出版了《新供給：邁向高質量發展》、《構建開放型經濟體的戰略研究：從“十三五”到2049》等幾十部新供給經濟學研究系列專著和編著，形成了一批高質量的智庫研究成果，在基礎理論研究、決策咨詢、公益性學術論壇、前沿重大課題研究等方面，取得了卓越成效，多次為國家重大決策建言獻策，獲領導人肯定性批示；同時，注重加強與國內外智庫、政府機構、市場和社會組織交流與合作，努力建設成為特色鮮明、跨界合作、具有高學術品味和國際影響力的新型高端智庫。