購物中心運營創新與變革改善重點操作方向
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訓練題目：困境與突破
購物中心行業動態及團隊管理百貨店轉型與經營提值
二.課程時數：12小時（可多加入定位規劃 社區商業發展趨式 招商 改成18小時）
三.參加人員：中與高層管理人員
四.課程大綱：
●左老師專長領域再零售行業專研百貨購物商場，在美參與美日1990-1998.歐美百貨進化變革工作1999-2007在日從事變革工作，2005-2013國內過半百貨集團曾指定前往內訓，在百貨與購物中心發展創新策略與突破領域及趨勢研究有知名影響力具知名地位，以往在北大清華交大廈大有固定百貨與購物中心課程，其中高層課程在多處高校EMBA國際商務運營總裁班開講，百貨商場業慕左老師之名來聽課特多
●在網購與大數據時代特殊變化下,請特別留心目前零售業巨變與對策
本類似課程在國內百貨集團中應邀指定內訓授課已達約60%（不含各高校
商務運營總裁班）（不含各地百貨與零售協會演講）
注意：百貨與購物中心業態不同
●本課程亦含蓋以下部分內容
購物中心小區商業發展趨勢
購物中心零售商業式創新與新業務拓展研究
創新營銷與策劃
新信息技術的商業運用
購物中心的定位規劃
購物中心招商實務
百貨店轉型與經營提質
壹. 購物中心發展與零售變化基因探討
(一).流通產業市場狀況
●新零售時代到臨的真實市場狀況（不怕但要加速調整舊觀念）
●由營銷通路過渡到通路營銷領域（只單獨沈迷電商運作小心輸了這場競爭）
●電商沖擊與人口紅利消失 注重在線與利用在線改變線下（在線線下配合方式）
●美國零售商界有句經營名言
●知其演變更須知其所以演變 以下須重新審視基礎觀念
(二).回顧業種經營到業態經營的細致化差別 （業界最容易犯的錯誤）
●銷售Push及Pull（推與拉探討買與賣）出發點方式不同結果就海闊天空
●零售業操作出發始地思維差異路線分析業種與業態
(三).明白零售服務的群體心里行為學（如不明白消費群心里你就未戰先輸了）
●再看一次買賣差別所在
●費絲 波普康爆米花報告 繭居 人性化 驚奇 綠色
●費絲 波普康爆米花報告2 女性消費者的心理與行為
(四).回顧消費心理學的群集行為基礎認知
●零售與消費心理學最基礎的東西
●男女消費心理與行為差別到底體現在哪里
●由以上消費群體行為與心里對日本業界早年的反思及影響
招商 陳列 氛圍 環境 燈光 體貼 主題 服務的重大影響
●研究購物中心變化發展國外已回歸探究的課題（傳統與現今巨大差異）
70 80 90 00心理與行為差異又在何處因為與你的主要客群息息相關
●已開發國家消費進階與所得收入
(五).零售車輪理論與戰略定位模式
●商品追求行為
追尋商品滿足參考
追尋商品價格并節約時間
追尋注重個性化商品
追尋個性化商品及過程中附加精神滿足
●零售車輪揭示的3種基本的戰略定位：
低端：低價、有限設施和服務，針對價格敏感型消費者
中端：中價位、改善的設施，針對價值和服務意識較強的消費者
高端：高價、一流的設施與服務，針對上層消費者。
●以往品牌認知消費放在 我可以
新一代消費者通過消費的品牌來表達我是誰
(五).對未來購物中心發展趨勢的一些看法參考
●2014年美零售協會The Retail Industry Leaders Association （ RILA ）旁聽演講有感
當下零售業已朝運用信息技術逐漸加力中
●城市購物中心應該向以下方向優化
流行個性的品牌 地標觀 文化活動體驗 休閑功能 低頻
●區域購物中心應該向以下方向優化
教育 社交性 生活參與造成體驗 重復與方便性 一切搞定 高頻
●在線有故事 商品特質 品牌價值屬性 品牌文化內涵加工度
●商品力永遠是流通企業的核心競爭力
消費熱點總是動態變化不是一成不變的
●讓消費者在購物時享受文化和社會體驗
●兼顧線上線下O2O 、大數據資源數字化運用，將線下零售提升至線上信息管理
●運用定位服務在內的移動技術，滿足消費者在店內搜索的需求，通過信息為來店者
提供精準傳遞，配合使用手機的消費者。
●通過信息數據識別經營商戶冷熱區，對商戶進行輔導；通過信息手段提高運營數據
，為決策提供依據，提高運營管理水平。
●目前4G技術和5G運用后會有巨大質變
●零售業新技術大致可分兩個層面 一是便捷服務、提升消費體驗層面的技術，如移動支付、智能停車、電子價簽、在
線訂單、智能試衣、AR\VR體驗，這些技術不可或缺，沒有或者滯后都會影響消費
體驗；
●二是提高企業經營管理效率、協助供應鏈升級、精細化管理層面的技術，如移動辦
公、信息化、大數據技術
●互聯網、技術與實體經濟的數字化融合。可通過詳細測算購物中心中庭、廣場、邊
廳等區域的客流量，并結合購物中心的消費者年齡、收入、興趣愛好、教育背景等
數據，幫助將最合適的品牌商引進來，提高閑置空間最大利用
●5G 技術會引起零售方式劇變參考
綠皮與高鐵速度
穿透與定位導致搜與給的障礙破除 海闊天空
品牌商品數據庫聯機試鏡 套入模擬
購物中心有部分信息中心味道 信息中心資料最重要
消費者與虛擬購物中心互動
消費與活動參與過程VR
服務與體驗導入人工智能（購物中心成信息連結點）
購物中心運營導入人工智能
導入人工智能購物中心由以往動線升級為館內交通線
導入人工智能全館部分吸客空間有景點化經營趨勢
國內購物中心客戶數據的整合與數據運用參考（國內商家最易犯的誤區）
●數據系統打通成一整體，才有助于全面分析顧客
“Pop-up快閃店” 通過各種主題，以趣味營銷的方式，搭設不同的消費場景
貳. 購物中心發展與創新演變化案例分析
(一).由審視MALL定義中重新考慮該如何刺激消費者
●由MALL中重新考慮購物的含義
● SHOPPING MALL的偏重點
●課堂討論 1
討論題目:
SHOPPING CENTER 與 SHOPPING MALL的差異何在
SHOPPING CENTER較側重什么SHOPPING MALL較側重什么
討論時間:討論15分鐘
分組報告:每組總結討論報告3分鐘
(二).分析購物中心定位與運營特質區隔差異
●SHOPPING CENTER 區域購物中心
商店區集結 購物方便 休閑體驗差
商品力 引導力 服務力
●SHOPPING MALL 大型購物的休閑廣場
不同活動空間塑造 休閑感受吸客 文化體驗順便購物
集客力 商品力 引導力 服務力
(二).購物中心新發展趨勢與98年革新運動息息相關
一定要知道的1994-1998年的國外百貨購物革命
火雖由百貨業態燒起 但在25年后看來其實更貼切于現代新購物中心的變革
(二).多元化國外購物廣場活動創新策略案例
(三).多元化歐美百貨業社會文化集客活動創新案例
貳. 日系購物中心創新發展參考案例
我國在線上強于日本 日本線下強于我國
(一).多元特色化的日本購物廣場運營與定位綜述
●日本新開發項目分為大型化和區域小型化兩種趨勢，其中小型化是主要趨勢
●大型化可分為超大綜合體和區域環境融合型
●超大綜合體指在通常商業項目基礎上，加上趣味性、娛樂性、體驗性等功能，因
此影院、運動等大型招商項目必包含在內
●街區融合型項目指在通常的商業項目基礎上，加上住宅、寫字樓、酒店還有公共
設施等，這也是目前我國的主流。
●小型化分為特色化和車站大廈一體化。
●特色化是指具備專門商業功能。如青春時尚、健康運動、悠閑生活等。都以特色
的主題來定位，并能夠表現出項目獨有特征和差異化。這種小型開發項目包括大 家熟悉的格林木，難波（Namba）公園、LUKUWA 1100等等。
●車站大廈一體化。日本國情是以鐵路車站為中心形成街市，沿途的乘客就是顧
客。這種項目不會過多的考慮遠程聚客，依靠注重自然集結人流的車站，自然就
成了選址所在。
(二).日本購物中心發展創新中的靈魂所在（找出最根本的原因）
●Merchandising越來越凸顯
●一個抽象的說法含蓋整體氛圍 重視客戶環境感受性進行文化設計
文化空間 公共集客點 燈光 視覺感受 色彩 聚焦點
●一切都需要圍繞消費者去考慮去創新，這是日本商業的基本思維，其中MD
（Merchandising）是精髓。將MD理念與我國現狀銜接，或許能為我們從同質化中
尋求突破提供一些啟示。
●購物中心公共空間 Merchandising將成為競爭與突破的主戰場
(三).由日系購物中心Merchandising設計圖片系列中參考我們忽略所在
●以下大量圖片含特色介紹與操作特重與及說明理由
●以下簡覽參考圖片系列 1 公共大廳Merchandising模式
●以下簡覽參考圖片系列 2 樓層文化空間Merchandising模式
●以下簡覽參考圖片系列 3 文化休息區域Merchandising模式
●以下簡覽參考圖片系列 4 樓頂休息空間區域Merchandising模式
(四).最重要的購物中心MD趨勢與操作方向
●為購物中心目標客群而規劃分區更要實施的品類分區規劃設計環境
●要想從趨于飽和的購物中心脫穎而出店內制定有特色的MD主題勢在必行
●購物中心如先前規劃中已有個性鮮明的主題，可圍繞主要主題進行子分區主題規
劃， 如原先規劃運營中的個性并不強烈則可進行一般分區設計氛圍，但選一合適
區域與設計氛圍炒作
(五).購物中心的招商與內置選擇（日系購物中心常見切入點）
●國內業者對以下設置非常局限與招商貧乏
精品咖啡館 博物館 美術館 影院 畫廊 各式展覽點（大 中 小區分）
電竟中心 各類主題吧 健身房 美容中心 運動館 寵物店或托管中心
演講空間 直播間 3D背景攝影墻 體驗和娛樂性的設施 舞臺 托兒中心
手工陶瓷工廠 培訓室 復合型美食城 花園廣場 廊道 景觀點
購物中心內主題步行街 圖書與視覺館
(六).日本購物中心文創性休息區作用新解
●國內業者對以下設置不注重與設計貧乏
●購物中心內休息區分大中小
大 頂層內設 中 樓層內設 小 分區隔離內設 全需不同MD作隔離
●國內業者對以下設置非常局限與招商貧乏
●休息區設置需考慮到消費群體的特點 男性女性、老人兒童、孕婦等
●課堂討論 2
討論題目: 大休息區目的？側重什么？文化構想？
中休息區目的？側重什么？文化構想？
小休息區目的？側重什么？文化構想？
討論時間:討論15分鐘
分組報告:每組總結討論報告3分鐘
●購物中心各種休息區MD重點所在與設置目的性
1 主題空間文化集結性休息區設置目的性
2 各樓層主空間文化記憶性休息區設置目的性
3 各分區小隔離性休息區設置目的性
4 各小文化填充型休息區設置目的性
5 各商家停滯型休息區設置目的性
(五).日本購物中心主題性趨勢
●早年在地下、火車站大廈（車站）、折扣（奧萊）、郊外等傳統區域類型購物中心
在基礎上修正強化日本目前又涌現了很多附加新元素主題的新型購物中心
●往往模仿了皮但沒學到骨之精髓
案例中大部分元素正被國內購物中心學習和模仿中，但執行落實到位尚有相當的
難度，原因很多包括規劃舊思維、企業體制、文化差異等等
(六).購物中心主題設置的重要性（豐富多彩的購物中心主題）
●主題吸客 集客 差異化 記憶性 休閑 體驗的 是最重要經營靈魂
●中世紀歐洲主題的東京臺場 venus fort維納斯城堡
●花藝術主題的六本木之丘 Roppongi Hills
●自然生態體驗主題的難波公園 Namba Parks
●鄰里服務主題的川崎格林木購物中心Grand Tree
●陽光水岸主題的博德運河城 Canal City
●運動主題的森之宮 Qs Mall
●戶外主題的 Moripark Outdoor Village
●劇場主題的博德 Hawks Town
●鄉村開放田園主題的輕井澤王子購物廣場 Outlet
●娛樂主題的大阪啦啦寶都世博城
●知識之都主題的大阪 Grand Front（最大）
(七).日本新元素主題的新型購物中心細部圖片與分覽介紹
●以下大量圖片含特色介紹與操作特重與及說明理由
●東京臺場venus fort維納斯城堡購物中心
風格主題 中世紀歐洲街道體驗吸客
●六本木之丘購物中心 Roppongi Hills
風格主題 花藝術體驗吸客
●大阪難波公園 Namba Parks
風格主題 自然生態探險體驗吸客
●川崎武藏小杉Grand Tree格林木購物中心
風格主題 區域鄰里服務細致化吸客
●博德運河城 Canal City 九州島島福岡
風格主題 陽光水岸吸客
●大阪 Grand Front（最大）新業態購物中心的明日綜合體
風格主題 知識之都吸客
●課堂討論 3
討論題目:
以上日本購物中心表現的趨勢及特色
你覺得有哪些強項？可由中學到什么？為什么？
●討論時間:討論15分鐘
●分組報告:每組總結討論報告3分鐘
(七).日本腦洞大開的明日體驗綜合體（購物中心未來進化新趨勢）
●以下大量圖片含特色介紹與操作特重與及說明理由
●鼓勵異業合作出新體驗新模式
●鼓勵以往非零售業的走進新體驗零售模式
●產研展商結合的感性空間
產科研 商業空間 另類展示空間 商業體驗
●綜合體中的產業促進平臺
●PPP確保知識理念的貫徹和落實
●合作需求有推動創新與發展的機會
(八).日本新型購物中心的服務細致化之處
●日本的商業服務滿滿的都是細節、尊重。服務對象不是簡單的男人女人，而且還細
分到嬰兒、小孩、殘疾人、動物等；充滿了對消費者的尊重，每個細節都足以溫暖
人心。
●以下大量圖片含特色介紹與操作特重與及說明理由
●課堂討論 4
討論題目: 以上日本購物中心表現的服務細節
你覺得他們為何要如此細膩？理由何在？
我們可由中學到什么真正的精髓？
討論時間:討論15分鐘
分組報告:每組總結討論報告3分鐘
(九).國內外購物中心其他優秀的體驗借鑒之處
●以下大量圖片含特色介紹與操作特重與及說明理由
●東京 Kidzania 主題特色 兒童職場體驗主題公園體驗吸客
●首爾3D幻覺立體美術館
主題特色 3D幻覺立體藝術體驗吸客
●北京廣德購物中心——3D網上購物平臺
主題特色 網上3D虛擬購物體驗
●南京水游城
主題特色 水主題時尚
●喜瑪拉雅中心 綜合體
主題特色 開放式美術博物館
●上海老碼頭（上海地標建筑）
主題特色 老上海歷史文化與時尚融合
●上海K11購物中心
主題特色 藝術人文自然生活體驗
(十).其余精彩可學習的購物中心主題特質案例分析
●杭州中大銀泰城——流動峽谷景觀公園
●成都環球購物中心——海洋館
●天津銀河城購物中心——3D網上購物
●上海萬象城——一站式體驗式消費
●深圳星河COCO Park ——文創藝術氣息
●臺灣高雄夢時代購物中心——自然游樂場
●香港IFC——APP
●北京悠唐購物中心——酒吧和夜店
●首爾COEX：雅馬遜海底世界水族館
(十一).總結購物中心在新零售環境刺激之下的新趨勢
●由SHOPPING轉為MALL的文化性集客模式
●文化與主題構建來區隔同質化并形成差異特色
●注重新時代人的行為特質并以創新自然與科技增加
好感度與記憶性（新趨勢就是在這里競爭）
●由購物順便休閑轉變為休閑順變購物
●文化性集客活動特重參性與體驗性
●請做整體性大數據導入參考并切勿分割處理
●招商不要盲目要注意流行與有故事的品牌
●多與異業串聯作為新業態的創新與吸客
●把舊的坪效觀念徹底修正
●注意 5G注意 5G注意 5G緊盯導入技術后會有劇變
