房地產企業的涉稅疑難問題處理及納稅籌劃技巧
一、房地產企業的重點涉稅疑難問題處理技巧及例解
1、房地產企業收取業主違約金的處理
2、房地產預收的誠意金、訂金、定金的處理
3、房地產開發不同拆遷補償方式的稅務處理
4、房地產售樓部的會計核算與稅收處理
5、投資性房地產會計處理與稅務處理差異
6、房地產企業代收款項的稅務處理
7、房地產企業開辦費的會計核算和稅務處理技巧
8、房地產開發經營業務企業所得稅的稅務處理
9、房地產企業購進貨物涉及混合銷售的稅務處理
10、房地產“甲供材料”的稅務處理
11、無票土地成本如何入帳
12、合作建房的稅務處理
13、房屋裝修是否應增加固定資產原值
14、房地產企業廣告費和業務宣傳費的稅務處理技巧
15、商鋪售后返租的財稅處理
16、賣房送契稅、送店面、裝修費和轎車的稅收處理
17、賠償金的稅務處理
18、質量保證金的稅務處理
19、房地產企業視同銷售的稅務處理
20、單位向職工福利售房的稅務處理
21、房地產企業預繳企業所得稅的處理
22、房地產開發企業配套設施開發成本
23、售房部（接待處）、樣板房的稅務處理
24、房企銷售未完工產品的稅費處理
三、房地產企業土地增值稅的涉稅處理技巧及其例解
（一）應稅收入的確定
1、銷售收入的確定
2、非直接銷售和自用房地產的收入確定
（二）土地增值稅扣除項目的確定
1、新項目轉讓——房地產企業扣5項
2、舊房及建筑物扣除項目
3、轉讓未進行開發的土地使用權的扣除項目
（三）土地增值稅應納稅額的計算
1、轉讓土地使用權和出售新建房及配套設施應納稅額的計算方法
[案例分析]
2、出售舊房應納土地增值稅稅額的計算
[案例分析]
3、特殊售房方式應納土地增值稅稅額的計算方法
[案例分析]
（四）土地增值稅的減免稅優惠政策
1、法定免稅的兩種情形
2、轉讓房地產稅收優惠政策
3、轉讓自用住房稅收優惠政策
4、房地產入股稅收優惠政策
5、合作建自用房稅收優惠政策
6、互換房地產稅收優惠政策
7、個人轉讓普通住宅稅收優惠政策
8、贈與房地產稅收優惠政策
10、房產捐贈稅收優惠政策
11、銷售廉租住房、經濟適用住房稅收優惠政策
四、房地產開發企業土地增值稅清算技巧
（一）土地增值稅的清算單位
（二）土地增值稅的清算條件
（三）納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料
（四）土地增值稅的清算程序和計算方法
1、土地增值稅的清算程序
2、清算前的準備工作
3、清算項目銷售收入的計算
4、扣除項目金額的計算
5、土地增值稅的計算與申報
6、土地增值稅的會計核算
（五）土地增值稅清算應注意的8大問題
1、土地增值稅清算時收入的確認
2、房地產開發企業未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定
3、房地產開發費用的扣除問題
4、房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除問題
5、房地產開發企業取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題
6、關于拆遷安置土地增值稅計算問題
7、關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題
8、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題
（六）房地產企業土地增值稅清算經典例解
五、房地產企業的稅務稽查重點
1、是否有延遲確認收入的行為
2、預收的定金、誠意金是否按規定征稅
3、真假銀行按揭收入檢查
4、代收款項的檢查
5、委托銷售方式的檢查
6、租金收入的檢查
7、視同銷售的檢查
六、房地產開發企業的納稅籌劃技巧
1、利用臨界點進行納稅籌劃
2、充分利用加計允許扣除項目進行籌劃
3、利用土地增值稅的稅收優惠進行籌劃
4、售后返租的納稅籌劃
5、變房屋銷售為股權轉讓
6、房地產企業價外費用的籌劃
7、分別簽定裝修合同和銷售合同進行納稅籌劃
8、適當推遲土地的開發時間來進行納稅籌劃
9、利用貨幣價值的時間性進行納稅籌劃
10、利用建房的方式進行納稅籌劃
11、巧設分支機構來進行納稅籌劃
12、適當加大建造成本法進行籌劃
13、轉換房產形式進行納稅籌劃
